Ипотека для бизнесменов: схватка за прозрачность
Еще недавно личные предприниматели и обладатели коммерциала не имели шансов на приобретение ипотечного кредита.
Но ипотечное кредитование в нашей стране развивается, конкуренция заставляет банки изменять требования к заемщикам, и у данной категории граждан недавно также появилась вероятность взять квартиру в кредит.
Впрочем, употребить этой возможностью в то время как не просто. Алексей Дорош, шеф департамента продаж и развития Русского ипотечного банка, рассказывает, что "предприниматели и собственники бизнеса являются категорией заемщиков с повышенными рисками для банка. При рассмотрении заявлений таких заемщиков изучается существенно более значительный пакетик документов, соответственно, сроки рассмотрения в немного раз дольше. Основная причина этого - непрозрачность бизнеса в нашей стране". Заключение по таким клиентам будет зависеть от успешности и прозрачности их бизнеса.
Хорошо еще, что формальные ограничения на сферу деятельности отсутствуют. Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолютбанка, подчеркивает, что "как правило, отрасль не имеет значения. Посреди наших заемщиков распределение по сферам деятельности таково: оптовая и розничная торговлишка (40%), сфера услуг (40%), фабрика (20%)".
Применительно к данной категории заемщиков сложности возникают уже на этапе определения ежемесячного дохода. По словам Михаила Романова, руководителя Ипотечного центра МГСН, "если для работников по найму собрана статистика, и, видя навык и образование человека, более того без справки 2-НДФЛ может быть дать оценку охват его дохода, то в случае с предпринимателями и собственниками бизнеса такая статистика отсутствует".
Михаил Романов разъясняет, что "хотя формально кредитуется физическое лицо, оценивать приходится юридическое лицо, то есть сам бизнес, а для этого банку нужно провести разбор солидного пакета документов". Кристина Рзаева, управляющий по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, предупреждает, что "список документов, мягко говоря, не маленький, и придется потратить некоторое численность времени на их сбор". В качестве примера она приводит перечень документов, которые банк потребует от владельца бизнеса (помимо копии рабочий книжки и справки о доходах заемщика как физического лица) для проверки успешности деятельности компании:
- копии учредительных документов (устав, договор, подтверждение о регистрации), заверенные печатью компании;
- копии документов, подтверждающих приобретение акций компании и расчетов за них (если применимо);
- копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Цельный государственный реестр юридических лиц;
- выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за отрезок времени 12 месяцев;
- справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету;
- копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании;
- копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
- копии договоров с основными покупателями/поставщиками/контрагентами;
- копии форм 1 и 2 (бухгалтерский баланс и доклад о прибылях и убытках) за предшествующий год и на последнюю отчетную дату или копия формы налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход;
- налоговые декларации за прошлый календарный год и истекшие кварталы текущего года (по единому социальному налогу), а кроме того документы, подтверждающие уплаты компанией взносов в государственные социальные внебюджетные фонды.
На обработку этой информации уходит немало времени. По словам Михаила Романова, "если срок определения лимита кредитования для работника по найму составляет 7-10 рабочих дней, то на оценку бизнеса может понадобиться месяц. Менеджерам розничного блока кредитования сложно вкалывать с предпринимателями и собственниками бизнеса. Кредитной организации дороже стоиь оценка данной категории заемщиков, так как процедуры нелегко привести к стандарту".
Другая задача состоит в том, что "предприниматели не всю дорогу готовы открыть всю информацию. Сказывается недочет квалификации при ведении отчетности - не хватает документов, либо отчетность ведется неаккуратно. Помимо того, потенциальные заемщики зачастую не хотят представлять совершенный пакет документов в банк, опасаясь претензий со стороны налоговиков. Между тем существует такое понятие, как банковская тайна, так что эти опасения необоснованны. Мне не известны случаи утечки информации из кредитного досье. Это большие репутационные риски для банка", - говорит Михаил Романов.
И все же отношения предпринимателя с налоговой инспекцией играют важную образ при принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Михаил Романов подчеркивает, что такому заемщику "сложно уломать банк в том, что подлинный барыш больше, чем "белый". Но существование неучтенных доходов в данном случае не является плюсом: банк обязательно примет во участливость добавочный риск возникновения претензий со стороны фискальных органов. Кстати, большинство банков не рассматривают данные управленческого учета, оценивая положение фирмы только на основе налоговых деклараций".
Любая нестабильность будет трактоваться не в пользу потенциального заемщика. Елена Воронина предупреждает, что "определенные сложности могут появиться у тех предпринимателей, чьи ежемесячные доходы нестабильны в связи с критической сезонностью или проектным бизнесом". Это связано с тем, что кредитные организации работают по аннуитетной системе платежей, которая подразумевает ежемесячные равные выплаты.
Индивидуальные предприниматели нередко меняют юридические лица - закрывают одно предприятие и открывают другую фирму с новым названием. Мужчина может заниматься коммерциалом десять лет, но в составлении отчетности нет последовательности. Фирма, на которую представляются документы, часто существует не до того длительное время, и банк сможет разобрать итоги деятельности только за год-два, а этого самое малое для оценки успешности бизнеса, разъясняет Михаил Романов. В целом нужно, чтобы коммерциал к моменту обращения в банк просуществовал больше двух лет, причем не с убыточным и не с нулевым балансом.
Владельцу фирмы могут отказать в кредите или снизить лимит из-за соучредителей. Если совладельцев много, а бизнес не шибко большой, банк непременно учтет, что при разделе фирмы каждому из участников достанется излишне мало.
Из-за всех этих сложностей кредитование предпринимателей получило формирование довольно поздно: АИЖК лишь недавно ввело стандарты для такого рода заемщиков. Но банки по-прежнему "не любят таких заемщиков и часто дают им лимит ипотечного кредитования ниже запрашиваемой суммы", - подводит не уж очень утешительные итоги Михаил Романов. "Для оценки платежеспособности банк руководствуется не только подтвержденными или неподтвержденными доходами в данный момент, а вероятностью получения аналогичного дохода в будущем. Это означает, что получение даже "белого" дохода в эти дни не гарантирует, что андеррайтеры банка не дисконтируют указанную сумму до рыночного уровня", - подтверждает Алексей Дорош.
К счастью, "на нынешний день некоторые банки готовы подвергать рассмотрению заемщика-владельца бизнеса в качестве физического лица, если доля участия в коммерциале менее 25%. И это не может не радовать, так как в случае рассмотрения бизнеса ставки по кредиту в среднем на 1% выше; рассмотрение будет дольше; практикуется выезд на местоположение и оценка, потом чего банк может запросить дополнительные документы. Есть на рынке и строй банков, которые готовы прикрыть глаза на имеющийся бизнес даже в случае участия в нем заемщика более чем 25%. Такие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке", - рассказывает Кристина Рзаева.
По словам Елены Ворониной, "повысить шансы таких клиентов на получение ипотечного кредита может привлечение созаемщика или поручителя, а ещё уровень документированности ("обеленности") бизнеса, его прозрачности и стабильности получения ежемесячного дохода".
Для того чтобы обрести необходимую сумму ипотечного кредита, Михаил Романов советует "правильно новости бухгалтерский и налоговый учет, проводить все суммы сквозь расчетные счета, пунктуально давать налоговые декларации, выводить бизнес из "тени"".
