Осторожно, ипотека!
Когда люди говорят о стабильности в жизни, то зачастую применяют выражения: "кусок хлеба" и "крыша над головой".
Если с продуктами питания стало все больше или менее понятно, то вопросительный мотив обеспечения жильем, похоже, незаслуженно забыт в привычном перечислении главных российских бед.
Кроме статуса перманентного дефицита на квартиры и дома, цены на них переходят в разряд природных катаклизмов по уровню информационной привлекательности, и на порядок заоблачных высот по уровню доступности. При этом народ не сильно понимает, как складывается стоимость на вожделенные квадратные метры.
В советские времена все было значительно проще, но безысходно. В первую очередь, из-за многолетних очередей на тесную бесплатную жилплощадь, из расчета 9-12 кв. метров на человека. Государство, черпая финансы из общего государственного бюджета, и стараясь объять как не возбраняется более значительный процент населения, строило некачественно, с низкой себестоимостью.
Кризисов не было, но и толку было самое малое - недостаточное финансирование плюс ненадлежащая организация в распределении жилья не предвещали всеобщего охвата в ближайшем будущем.
Но жилье строилось, и в больших количествах. Так что, к моменту перехода к рыночной экономике, подавляющая количество населения все же проживало с какой-то "крышей над головой". Позже нескольких лет застоя, когда держава перестало сооружать жилье, а частник ещё не углядел привлекательности в этой сфере деятельности, в России начался строительный бум. В большей степени это определилось тем, что определенная доля населения, занятая в частном бизнесе, уже могла себе разрешить приобретение нового более комфортабельного жилья.
Заработали рыночные механизмы, спрос рождал предложение - грубо возросли цены на строительные материалы. Помимо того, число желающих обзавестись квартиры, в особенности в крупных мегаполисах, не уменьшалось. Цены на квадратные метры скоро поползли вверх, с каждым днем отрезая все большие пласты населения, способные обрести жилье на первичном рынке.
Казалось бы, что резкое понижение соискателей на новые квартиры должно было эти самые цены, как минимум, стабилизировать. Но строительные кампании, естественно, не были согласны. В ход пошло влиятельное лобби в государственных структурах и связи в банковской сфере.
Появилось обширно разрекламированное ипотечное кредитование с "очень низкими" процентными ставками и "длительными" сроками погашения задолженности. Люди, не крайне разобравшись в предлагаемых им финансовых схемах, включились в ипотеку. Строительный бум, как и подъем цен за квадратный метр, продолжились. И все-таки ни к чему хорошему, как оказалось, это привести не может.
Множество специалистов оценивают ситуацию в российской строительной индустрии, как кризисную или предкризисную. На нынешний день в самом дорогом городе России - Москве - цена одного квадратного метра первичного жилья колеблется в районе 4 000 долл. За весьма скромное жилье для невеликий семьи, скажем в 40 квадратных метров, необходимо возвратить 160 тыс. долл.
При самой низкой - 8% (хотя в среднем по стране в 2007 году - 14%) - ставке кредитования, только по процентам хозяева мелкий квартирки вынуждены выплачивать более 1 000 долл. в месяц. А с учетом ежемесячного погашения задолженности, к примеру, если кредит выдан сроком на 20 лет, жильцы должны будут произвольный месяц возвращать банку порядка 1 800 долл.
Подсчитано, что семейство может осилить ипотечный кредит, в случае, если выплаты по нему не будут превышать 70% среднегодового дохода (СГД) одного работающего. Получаем, что совокупный месячный барыш семьи должен собрать грубо 2 600 долл., и это при условии, что в семье нет детей и пенсионеров.
В противном случае СГД должен быть полно выше. Но хоть отбавляй ли таких семей в Москве? А если привосокупить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что общественный потребитель теоретически не может закупать квартиры по текущим ценам. В российских регионах картина не шибко отличается от столичной, с учетом сравнительных пропорций цен на жилье и заработных плат.
Россия сегодня наступает на те же грабли, что и США. Скандальный кризис в области американского ипотечного кредитования, протекающий в настоящее время, поставил под угрозу не только экономику США, но и всего мира. В то время, когда советские люди ждали приобретение квартир в длиннющих очередях, американцы во всю осваивали ипотеку.
Но современное - намного опережающее увеличение заработной платы - удорожание жилья, обострившееся в связи с небывалым ростом энергоносителей, это - общемировая тенденция. На сегодняшний день подавляющее большинство американцев, взявших ипотечные кредиты, не в состоянии рассчитаться с банками, многие из которых уже на грани банкротства.
Правительство США 18 сентября текущего года должно принять важное вывод в отношении базовой ставки банковского кредитования. Если ставка не будет снижена, то банковскую и ипотечную систему США ждут большие потрясения. Так эксперт Джозеф Стиглиц для worldcrisis.ru заявил: "Если на ближайшем заседании ФРС (Федеральная регистрационная работа США) 18 сентября базовая ставка в действительности не будет снижена - то затыкать дыры придётся за счёт бюджета США. Но Буш чрезвычайно неудачно управлял экономикой. Корпоративный габарит государственных заимствований за 8 лет его президентства превысит 4 трлн. долл., а госдолг США недавно превысил отметку 9 трлн. долл.".
Еще больше масла в жар подлила речь Буша, обращенная к согражданам, набравшим ипотечных кредитов в общей сложности на 1,5 трлн. долл., в которой он пообещал, что малоимущих заемщиков не будут выселять из купленных домов. Ипотечные кредиты будут рефинансированы за счет Федеральной жилищной администрации, которая перекупит у банков ипотечные кредиты и застрахует их.
При этом доходы, которые заемщики получат от рефинансирования, налогом облагаться не будут. Планируется, что поддержку от Федеральной жилищной администрации получат 500 тыс. человек, а это только четверть от числа тех, кто в будущем году должен будет огласить себя банкротом. Если за год банки вынуждены будут отдать отнятого у неплательщиков жилье, рынок недвижимости упадёт, банки не вернут своих денег и разорятся.
Снижение же базовой ставки может спровоцировать кризис доллара, как важный валюты. Вот соображение ведущего банковского аналитика Ричарда Боува: "Если ФРС пойдет на снижение, это будет означать, что США уподобились Совьет юнион и перешли к плановой экономике. Сценарий такой: ставки растут, кредитные условия ужесточаются, рынок начинает трещать по швам - на содействие приходит ФРС, ставки снижаются, компании заново начинают забирать больше кредитов, чем могут выплатить, и история повторяется...", - считает эксперт.
Какое бы заключение не принял ФРС 18 сентября, неприятностей не избежать. Как факт - современный ипотечный кризис в Германии. Но и это еще не самое страшное. Кто, в конечном счете, заплатит за американские просчеты в области ипотеки? Без сомнения, что часть - руководство США, банки, кредиторы. Но важный процент будет погашаться и за счет обычного обывателя, в том числе и российского, сквозь инфляцию доллара.
Американский финансовый кризис таит угроза и для российской экономики. Строительные кампании просторно используют банковские кредиты отечественных банков, но «российский банковский сектор, - утверждает русский деловой журнал "Эксперт", - в значительной мере лишь посредник между международными рынками и внутренними клиентами. Бурное формирование отрасли в последние два-три года базировалось на возможности привлекать зарубежные кредиты.
Фактически основную массу прибыли отечественные банки получают от обычный операции - берут на Западе долларовые кредиты под 3-4% годовых, конвертируют их в рубли и выдают российским клиентам под 12-15% годовых. Более 40% ресурсной базы, из которой банки кредитуют российских клиентов, формируется как раз за счет внешних займов", - заключает журнал.
В России, конечно же, осознают угрозу. Многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, а финансовые контрольные органы резко активизировали работу по проверке всех кредитных и ипотечных финансовых схем. Меры приняли, опоздали с этим или нет - покажет только время. Потребительский бум заканчивается и приходит пора оплачивать по счетам.
Напуганные американским кризисом в ипотеке, простые россияне встревожены, особенно те из них, кто уже подвязался на банковский кредит. Остальные в ожидании дальнейшего развития событий.
Приднестровью, в силу изолированности финансовой системы от внешнего мира, ипотечный кризис не грозит. Тем более что в нашей республике ипотечное кредитование находится еще в зачаточном состоянии. При всем при том с активизацией строительства первичного жилья, резко возросли цены и на вторичном рынке квартир. Но, это, как утверждают риэлтеры, поправка на мировую тенденцию.
На самом деле, нынче предложение - как на первичном, так и на вторичном рынках жилья - немаловажно превышает спрос. Несмотря на то, что цены одного квадратного метра в десять раз ниже московских, жилье в республике все еще не по карману главный массе населения. Из-за небольших размеров нашей республики, не стоит дожидаться и эпидемии "обманутых дольщиков жилья", как, на пример, в России. У нас все проще и прозрачнее.
