Кредит на зарубежную мечту
Еще недавно кредит на покупку квартиры стращал российских граждан своими рисками. Нынче россияне уже познают все особенности ипотеки за рубежом. С 1 июля забрать кредит на покупку квартиры и дома в большинстве стран мира может каждый обитатель России.
И, как показала практика, жилье в некоторых странах оказалось не дороже московской недвижимости. За исключением Лондона и Парижа. В то период как требований по оформлению и обслуживанию кредита к заемщику там предъявляется меньше.
Благодаря многолетнему опыту в области ипотечного кредитования, многие европейские страны готовы предложить более того иностранным гражданам достаточно благоприятные условия займа. Чем с удовольствием и пользуются наши соотечественники. Как рассказывает Елена Матросова, шеф Центра аналитических исследований "БДО "Юникон", в России объем ипотечного рынка составляет 1,3% ВВП, в то время, как в развивающихся странах он равен в среднем 6%, не говоря уже о развитых странах, где тот самый показатель может собирать 50% и более.
Естественно, что на цена покупки влияет держава и особенности местного рынка недвижимости. Специалисты рынка зарубежной недвижимости, оценивающие стоимость жилья, склонны разделять страны на два типа. Начальный - традиционные популярные рынки, недвижимость в них россияне привыкли закупать с начала 90-х годов. К таким странам относится, например, Франция с ее Лазурным берегом, Испания.
Второй - развивающиеся страны, недавно вступившие в Евросоюз, такие как Польша и Венгрия. К ним же относятся Болгария или Марокко, где стоимость на недвижимость вдвое меньше, чем на остальном Средиземноморье. Помимо того, стоит сказать, что в текущий момент в Марокко стали популярными сделки со строящимся жильем, которое приобретать в кредит оказывается выгоднее. Покупая, его заемщик заключает контракт не с банком, а с застройщиком напрямую. Сам же застройщик при начале строительства не ждет денег дольщиков, а вкладывает свои, что немаловажно снижает риски покупателя.
Однако, россияне, выбирая страну для жительства, руководствуются не столь стоимостью недвижимости. Для многих важно, чтобы в выбранной стране было лояльным законодательство в сфере недвижимости. К таким странам относится та же Испания и Монако. Кроме того, на руку заемщику и то, что в Испании довольно просты условия получения кредита. Тут жилье разрешено оформить в кредит до 30 лет, внеся 30% от его стоимости, по предъявлению перевода загранпаспорта и документа, удостоверяющего годовые доходы заемщика. Счет нужно раскрыть заранее, а длительность владения счетом не важна.
К слову, открывая счет в иностранном банке, клиент будет оплачивать за кредит по европейским ставкам, в то время, как, оформляя кредит сквозь московское представительство, он переплатит на практике российские проценты. А отличалка крайне существенна - в Испании ставка по кредиту составит в среднем 4-5%, во Франции - 5-6%, в Англии - 5-6,5%. Российская минимальная ставка будет не ниже 9%, в то час как в среднем банки требуют за ипотеку 11-13% годовых в зависимости от условий.
Благодаря недавним изменениям в законодательстве страны, ещё несложно достать недвижимость в кредит в Объединенных Арабских Эмиратах. Не только в силу простоты оформления, но и из-за доступности жилья. Кредиты нерезидентам дают и местные, и иностранные банки. От заемщика потребуются переведенные и заверенные паспорт, трудовая книжка, выписка с банковского счета за шесть месяцев, налоговая декларация и справка об имеющейся собственности. Стоимость жилья в этом месте сопоставима с московской.
Для сравнения, чтобы обрести кредит во многих странах, к примеру Англии и Франции, банки требуют необходимо проживать и действовать в этой стране или иметь в распоряжении там свойский бизнес. В Чехии и Словакии оформить покупку недвижимости иностранцами позволительно только на юридическое лицо. В таких странах, как Италия и Швейцария взять недвижимость практически невозможно. В Швейцарии даже действует закон, тот, что запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. В Австрии для такого приобретения необходимо протянуть в стране не менее трех лет.
Сама методика оформления ипотеки не так сложна, как может показаться. Квартирка подыскивается посредством фирму-застройщика или московское представительство риэлтерского агентства. Предпочтительнее и надежнее в этом случае обладать контакт все-таки прямо с застройщиком. Его репутация будет влиять на то, захочет ли банк одаривать кредит на покупку жилья у этой строительной компании. С немного известной компанией банк связываться, скорее всего, не захочет.
Затем необходимо отдать заявку на кредит в местное представительство банка, имеющего офисы в выбранной стране. Документы необходимы те же, что и для российской ипотеки, плюс загранпаспорт. На рассмотрение заявки банком уходит порядка двух недель. Затем одобрения кредитной заявки открывается счет в этом банке, на который поступают гроши банка, а клиент заводи на счет свои сбережения которые станут его первоначальным взносом. Недвижимость, естественно, находится в залоге у банка. Весь ход оформления кредита, как правило, занимает до двух месяцев.
Если вы решите оформить кредит непосредственно в стране, где планируете жить, то возможны дополнительные условия. В некоторых из них заемщику нужно будет дать банку информацию о происхождении денег, и наличии легальных источников дохода. При этом шибко приветствуется присутствие трудового контракта и регулярной заработной платы в стране, где приобретается недвижимость. Подойдет и гарантия другого банка, которая дается при наличии крупного депозита клиента.
Кстати многие российские банки в перспективе не исключают возможности пересечения клиентских баз с иностранными коллегами. В частности о таковой возможности говорил Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка, имея в виду своих итальянских партнеров.
После оформления квартиры в достояние придет ещё оформить символический участок земли под домом. На это уходит порядка двух лет, но операция никак не помешает вам пользоваться покупкой и носит только формальный характер.
Теперь кот наплакал о дополнительных расходах заемщика. Одним из обязательных трат при оформлении долгосрочных кредитов является страхование. За рубежом зачастую при ипотеке страхуется только недвижимость, страхования жизни и права имущества может не потребоваться. Сами ставки по страхованию квартиры существенно меньше, чем в России. Страхование недвижимости стоит порядка 0,3-1% от стоимости жилья.
Отметим, что в некоторых странах обязанность страховать недвижимость обязательна по закону, не зависимо от обязательств перед банком. Если все-таки придется оплатить страхование жизни, то оно составит 0,5% суммы займа. За само оформление кредита иностранные банки могут брать 0,5-1,25% стоимости кредита. Если собственник недвижимости будет перечислять финансы из России, то учитываются и комиссии за денежные переводы - 1-3% переводимой суммы.
К плюсам покупки недвижимости за рубежом разрешается отнести вероятность получения отсрочки платежа в основополагающий год кредита. Там сильно распространены программы с так называемым grace period. Кроме того, есть схемы позволяющие россиянам сэкономить на иностранном кредите. Одним из таких вариантов является leaseback - инвестиционное соглашение, по которому обладатель только что приобретенного жилья сию минуту сдает его в аренду компании-застройщику на продолжительный срок. При всем при том технология возможна только с новым жильем.
Такое контракт предусматривает возможность для владельца проживать 2-6 недель в году в своем жилье. Следом окончания срока соглашения недвижимость переходит в полное пользование владельца. Выгоды в этом случае будут и от экономии на налогах. Сумма сделки по покупке недвижимости уменьшается на сумму НДС. Группа застройщик, как арендатор будет заемщику еще и доплачивать. Барыш в виде ренты может собрать порядка 6% стоимости жилья в год.
