Элитная кучка
Новые российские миллионеры меняют правила игры на рынке элитной недвижимости Москвы.
Покупатели дорогих квартир больше не стесняются приятель друга, они отказываются от клубности и больших площадей в пользу соседства и развитой инфраструктуры или отнюдь выбирают загородное жилье.
В недавнем исследовании стоимости элитной жилой недвижимости в 70 городах мира, проведенном компанией Knight Frank и Citi Private Bank, Первопрестольная и Санкт-Петербург заняли 11-е и 13-е места с ценами 12 300 и 10 400 фунтов за квадратный метр соответственно. Самое дорогое жилье оказалось в Лондоне, где покупатели готовы выкладывать 36 800 фунтов за "квадрат".
При этом рядом 59% всей дорогой недвижимости на берегах туманного Альбиона принадлежит иностранцам, в первую очередность россиянам. Рослый спрос посреди нерезидентов и дефицит эксклюзивных объектов привели к тому, что цены на лондонскую недвижимость выросли за минувший год на 32%. Московская недвижимость ещё пользуется популярностью не только и не столь у коренных обитателей столицы. "Региональный" спрос на квадратные метры внутри Садового кольца сравним с российской "атакой" на Лондон. По разным оценкам, только за 2006 год элитное жилье в Москве подорожало на 75%. Вкупе с тем, похоже, что скромный метраж и невеликий отбор эксклюзивной недвижимости в Лондоне скорректировали вкусы российских миллионеров в отношении элитного жилья в Москве.
Золотые муравейники
В последнее период покупатели и риэлтеры без малого забыли о главных атрибутах элитного жилья - клубности и местоположении. По данным холдинга "МИЭЛЬ", большая количество дорогих новостроек (72,2% квартир) относится к крупным многоквартирным комплексам, 17,6% квартир расположено в среднеквартирных домах, 5,8% квартир - в малоквартирных, а на долю клубных домов приходится всего 4,3% квартир.
То есть покупатели отдают предпочтение не малоквартирным элитным домам, а многоквартирным элитным жилым комплексам. "Кроме того, большие элитные квартиры большим спросом не пользуются и реализуются в последнюю очередь", - говорит босс аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. В эдакий ситуации снижается значимость ещё одного из самых обсуждаемых признаков элитного жилья - фейс-контроля жильцов. Застройщики и риэлтеры не отрицают тот самый факт, утверждая, что сумма, в которую обходятся желанные квадратные метры, сама по себе является достаточным критерием отбора.
По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, на нынешний день в связи с дефицитом по-настоящему интересных предложений местоположение объекта не играет этакий здоровущий роли, как в предыдущие годы. Узловой критерий при выборе квартиры - адекватное соотношение цены и качества. Что же касается предпочтений, то покупателем элитного жилья, как правило, является семейство с детьми в возрасте до 16 лет, которой важна благоустроенная и огороженная территория со всем комплексом социальной инфраструктуры. Весьма зачастую оказывается, что всем этим требованиям больше соответствует элитная многоэтажка или загородный дом.
Цены в зените
Еще немного лет вспять покупка элитного жилья в Москве обходилась в сумму возле 1 млн долл. Сегодня этих денег для приобретения престижной квартиры уже недостаточно. По данным аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости", в 2007 году средняя цена квадратного метра внутри Третьего транспортного кольца превысила 13 400 долл., что на 84,7% выше, чем годом раньше (7 260 долл.). Таким образом, достойные предложения в элитном сегменте начинаются от 2 млн долл., а самые дорогие квартиры на улице Остоженка стоят до 10 млн долл. (при цене 1 кв. м больше 20 тыс. долл.). Получается, что при сумме 1 млн долл. на московском рынке элитной недвижимости не возбраняется верить на крохотную "элитную" малометражку или на бизнес-класс в районе ТТК.
По данным холдинга "МИЭЛЬ", преимущественно элитные новостройки расположены в Хамовниках и на Арбате, в этих районах представлен и наибольший объем предложения на вторичном рынке элитных квартир. В этом месте же и самый-самый большой порядок средних удельных цен - в элитных новостройках Арбата он достигает 22 022 долл. за кв. м. На вторичном рынке лидером по уровню цен являются Хамовники - 13 969 долл. за кв. м. Соответственно данным компании "ИНКОМ-недвижимость", нижняя планка цены на элитную квартиру в Москве составляет 8 тыс. долл. за кв. м (ул. Николоямская, обитель 11), верхняя - 36 400 долл. за кв. м (2-й Зачатьевский переулок, владение 11/17). Специалисты Blackwood определяют диапазон цен следующим образом: от 3 500 до 36 500 долл. за кв. м на первичном рынке и от 3 600 долл. до 41 300 долл. за кв. м - на вторичном.
По словам экспертов, в первом микрорайоне 2007 года снижения цен на элитное жилье в Москве не произошло. Несмотря на общую стабилизацию на рынке и более того понижение цен в отдельных сегментах, цены на элитное жилье с начала года росли в среднем на 1 - 1,5% в месяц, и в дальнейшем эта тенденция продолжится. "Цены снизились на некоторые переоцененные объекты, которые были выставлены на продажу еще в 2006 году. Собственники, недовольные длительными сроками экспозиции, пошли на уступки покупателям, - отмечает Константин Ковалев. - Ещё же выставляемые квартиры предлагались по более высоким ценам.
Рост объемов нового предложения предопределил его более значительный вес в общем объеме элитного сегмента. В итоге общим результатом квартала стало повышение средних цен в элитном сегменте приблизительно на 3 - 4%". В 2007 году эксперты рынка прогнозируют подъем цен в элитном сегменте в пределах 20%, а отдельные корректировки по переоцененным объектам, считают они, не окажут влияния на формирование ценовой ситуации в целом. По мнению специалистов компании "Дон-Строй", осенью этого года нижняя ценовая рубежная линия элитной недвижимости преодолеет отметку в 10 тыс. долл. за кв. м.
Однако, как отмечает аналитик компании "ИНКОМ-недвижимость" Сергей Заблоцкий, в данном сегменте достаточно сложно ориентироваться на линейные зависимости и проводить сравнительный анализ, так как архитектура ценообразования на элитную недвижимость носит наибольший момент субъективности, чем в других сегментах рынка недвижимости. По его мнению, в перспективе на рынке станут являться новые объекты, и стоимость на них будет разниться на строй из-за привязки к престижности местоположения, а не к существующей на рынке ценовой конъюнктуре.
Инвесторы отступают
Согласно данным "ИНКОМ-недвижимости", в истинный миг на продажу выставлено примерно 60 элитных домов. В процентном соотношении это приблизительно 13% от всех строящихся в Москве новостроек. В компании "Дон-Строй" насчитали на рынке порядка 400 элитных квартир (около 80 000 кв. м). По информации аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", численность строящихся домов по сравнению с 2006 годом сократилось. На ныне общее число уже возводимых, но в то время как не реализованных объектов составляет 48 супротив прошлогодних 66. В итоге предложение в сравнении с минувшим годом уменьшилось почти на 30%.
Причем цифра проданных домов за былой год составило 37 объектов, а количество начавших сооружаться за этот же отрезок времени - 19. При этом количество операторов на рынке элитной недвижимости за 2006 год почти не изменилось и составляет около 60 компаний. И все-таки если в прошлом году каждая фирма ежегодно продавала по 7 - 8 объектов, то в 2007 году эта цифра снизилась до 5 - 6 объектов, то есть количество объектов сократилось, а продавцов меньше не стало.
В течение января - апреля 2007 года были открыты продажи в таких элитных объектах, как "Дом на Тишинке" (Б.Тишинский пер., д. 10), "Шоколад" (Тетеринский пер., д.18), жилище в Сытинском тупике (Сытинский туп., д.3а) и "Аквамарин" (Озерковская наб., д.26). В текущий момент на рынке элитных новостроек, как и в прошлом году, отмечается нехватка предложения. Инфа о новых проектах появляется регулярно, но для их вывода на рынок застройщикам требуется значительно больше времени.
Несмотря на уменьшение предложения, по словам Константина Ковалева, большинство инвестиционных покупателей в первом квартале 2007 года заняли выжидательную позицию и покуда легко изучают рынок, так как по-прежнему опасаются снижения цен.
