Падения цен ждать не стоит
Интервью Александра Жилевского, Шеф агентства "Выбор-Недвижимость" (г. Нижний Новгород)
Многие эксперты в текущее время говорят, что рынок перегрет, резво подъем цен остановится и собственники выбросят свои спекулятивные квартиры на рынок. Это неправда. Больше надежного инструмента инвестирования, чем недвижимость, нет. Правда, сегодня заметна такая тенденция, что многие начали реализовать коммерческую недвижимость и вкладывать вырученные средства в жилье. Так как в этом сегменте увеличение цен намного выше.
Александр Борисович, в прошлом году эксперты в области недвижимости утверждали, что рост цен на недвижимость составит не более 15-20%. Но по данным информационно-аналитической службы ГК "Триумф", за год цены на жилье выросли на 122%. С чем, на ваш взгляд, связан таковой внезапный скачок?
Любую рыночную цену определяет соотношение предложения и спроса. Давайте проанализируем, что происходило на рынке в 2006 году. Во-первых, он стал привлекательным для инвестирования. Причем, привлек крупных федеральных и иностранных инвесторов с серьезными финансовыми средствами и отлаженными схемами работы.
Во-вторых, в первом полугодии 2006 ввод в действо жилых домов сократился на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", тот, что ужесточил требования к работе застройщиков. В частности, закон требует четкого оформления разрешительной документации, а при существующем порядке документооборота это привело к переносу сроков начала строительства и продажи квартир на объекте. В 2005 году в подавляющем большинстве случаев продавались квартиры в домах, дозволение на возведение которых было получено до 1 апреля 2005. Таких квартир на рынке мало-помалу становилось все меньше. Совместно с тем, усиление правовой защищенности участника долевого строительства привлекло на рынок строящегося жилья дополнительное цифра покупателей. Таким образом, спрос на строящееся жилье в 2006 году превышал предложение, что неизбежно влекло за собой рост цен. Кроме всего прочего, на рост цен влияет удорожание стройматериалов и энергоносителей.
В-третьих, стали более доступны ипотечные программы. Борясь за каждого клиента, банки грубо сократили жесткость требований, предъявляемых к заемщику. Я уже не говорю о том, что стали переводить капиталы до регистрации квартиры. Это вообще нонсенс для ипотеки. Мы знаем, что право начинает возникать только затем регистрации прав собственности. А ещё вслед за тем снятия всех обременений: прописки, залога и т.д. Банки стали лояльнее относиться и к требованиям по зарплате заемщика. Они стали учитывать, что многие нижегородцы не оформлены официально, но при этом могут добро зарабатывать. Так что на рынке появились монеты (спрос), а предложение оказалось ограниченным. Исходя из всех факторов - резко возросшие цены на жилье.
Вы согласны с экспертами, которые утверждают, что во второй половине 2007 и в 2008 году ситуация сравнительно цен на жилье стабилизируется?
До бесконечности цены вырастать не могут, но не стоит ожидать их падения. В марте собственники коммерциала закрывали балансы. Соответственно, в апреле начнутся выплаты по дивидендам, годовые премии. Оттого в апреле, как и в прошлом году, увеличится платежеспособный спрос. Во-вторых, 214-й закон ("Закон о долевом участии в строительстве"), как ни странно, привел к тому, что цены на рынке будут расти и дальше. В договоре долевого участия должна быть однозначно заложена стоимость на квартиру. И если дядя не выплачивает всю сумму, то ему закладывают сурово установленный процент роста.
Должно ли в тот самый стихийный ход вмешиваться государство?
Это безусловно бесполезно. Ни при каких обстоятельствах карательные меры не приводили ни к чему хорошему. Говорят, необходимо повысить налог на недвижимость. Но потому как персонально это совершить невозможно. Такое повышение в первую очередность ударит по тем, кто не сможет его платить. Как отделить квартиру богатого человека от небогатого? По факту количества квартир, оформленных на одного человека? Ну, а если он прописал туда дочку. Потому держава не может влиять на поведение рынка. Нужно спроектировать способы стимулирования строительства: ввод в эксплуатацию зданий, позволение строительно-монтажных работ. У нас же страна только усложняет все эти процессы. Так что единственное, что может свершить государство, так это как раз не вмешиваться в процесс. Тогда будет подлинный рынок.
За какими типами жилья будущее, как вы относитесь к малоэтажному строительству?
Будущее за комфортным жильем. Зачем на общем фоне одним духом растущих цен на жилье понизились в цене на вторичные "хрущевки" и "брежневки"? Уплачивать огромные финансы за такое жилье более того психологически сложно. Большинство потребителей хотели бы обрести квартиру в комфортном малоэтажном доме. Но в этом месте выходит на начальный проект заинтересованность застройщика. Застройщик с выделенного ему земельного участка выжмет по-максимуму. Вследствие этого строили и будут сооружать и десяти- и семнадцатиэтажные дома. Малоэтажное жилье будет сильно дорогим. Помимо того, большинство богатых людей Нижнего Новгорода уже решили свои проблемы с жильем.
В последние 3 года в Нижнем Новгороде стал энергично рскручиваться рынок загородной недвижимости. Как вы считаете, в какую сторону он пойдет?
Что касается загородных поселков, то без проведенных дорог, коммуникаций и развитой инфраструктуры они не будут иметь в распоряжении спрос у платежеспособного населения. Загородный обитель (который зачастую на лето применяется в качестве постоянного места проживания) должен быть не дальше 15-20 км. от черты города, чтобы с учетом пробок не возбраняется было достигнуть до центра за 30-40 минут. Во-вторых, обеспеченные люди боятся оставлять свою семью без охраны. Поселки должны крайне основательно охраняться. Комфорт содержится ещё и в таких приятных моментах, как проведение культурно-массовых мероприятий, запрет на строительные работы в выходные дни и с 8:00 до 18:00 по будням, запрет прохождения большегрузных автомобилей по дорогам поселка в межсезонье. В идеале рядом с домом должна быть вода, лес.
Как вы относитесь к распределению земельных участков сквозь аукционы, участие в которых под силу только крупным игрокам. Как нам сказал единственный эксперт, недавно ваша фирма консолидировалась с другими нижегородскими застройщиками. Это было сделано, чтобы результативно противостоять засилью московских и федеральных корпораций, борющихся за нижегородские земельные участки?
Считаю, что консолидация застройщиков в данный миг развития рынка и при данных условиях без затей необходима. Это нужно для удачного участия в аукционах, а кроме того с точки зрения широкого ассортимента и приемлемой цены на недвижимость.
И свой град не обошел грустный навык с "Социальной инициативой". Как вы оцениваете эту ситуацию?
Честь и хвала главе администрации области и правительству, которое выкупило долги "Социальной инициативы". Таким образом, наши власти безотложно решили строй проблем: выручили бюджет, дали дешевые квартиры своим очередникам и спасли тех, кто уже купил долевое участие. Уверен, эти дома будут достроены. Ибо это выгодно с экономической точки зрения. Если закупать ветхий фонд, то придется расселять жителей, чтобы соорудить там новое жилье, вкладывать серьезные средства и уменьшать доходность без малого вдвое. Поэтому легче достроить дома "Социальной инициативы": в два раза бюджет сэкономить и дольщиков выручить.
Но потому что нередко бывает, что достроить не получается не по злому умыслу застройщиков. В чем, по вашему мнению, ошибки таких просчетов?
Экономику не считают. Не просчитали поступление финансов - как и где их размещать. Раньше чем сходить в долевое участие и забирать площадку, мы её шибко капитально считаем, строим прогнозы. Хотя, как видите, прогнозы занятие неблагодарное. Вечно надобно обладать в виду и форс-мажор и закладывать риски. Например, в процессе строительства может возникнуть дополнительная затратная часть. Подчас за это дело берутся непрофессионалы, надеясь обрести большую прибыль, но идеально не разбираясь при этом в специфике дела. Процесс строительства требует не только денег, но и опыта.
Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны московских застройщиков?
Острее всего она ощущается при выделении перспективных земельных участков, которых не так много. Приход на рынок мощных федеральных компаний заставляет считать и работать, повышать свойство строящихся объектов, повышать продажи, полагать над ценами. Думаю, основная тенденция ближайших 5-20 лет заключается в расширении черты города. Лет 10 обратно Афонино и Верхние Печеры стояли полупустые, в текущий момент это бойко развивающиеся районы. Вообще, в последние годы городок теряет лицо, улиц с малоэтажной застройкой осталось весьма мало. Застройщики стремятся к возведению высотных зданий, и этажность с каждым годом растет. Поэтому грядущее - за новыми микрорайонами с развитий инфраструктурой, паркингами. Сейчас приходит час комплексной застройки. Это подходяще и застройщикам, и жителям. Но в этом случае существенно объединить микрорайоны с городом качественными дорогами.
Ваша группа введет в эксплуатацию в мае 2006 года офисный середина класса В +. Эксперты утверждают, что городу не хватает высококлассных офисных центров класса А и В+. Это так?
Большинство наших будущих арендаторов говорят о том, что им надоело находить решение проблемы с эксплуатацией здания: охрана, клининг, телефония и т.д. В особенности это волнует крупные западные и федеральные компании. Офисные центры класса А и В дают эту комфортность, которой так не хватает арендаторам центров класса С. Но тут возникает ещё один величавый момент - грамотной управляющей компании. Нашим центром будет править питерская компания LCMC, имеющая опыт по управлению различными российскими центрами. Они внимательны к каждой детали.
В Нижнем Новгороде стал проблемой качественный паркинг. Это же касается и строящихся торговых центров. Поэтому такие крупные операторы, как "ИКЕА", уходят за черту города и обеспечивают своим клиентам отличную, просторную открытую и закрытую стоянки. Если возвратиться к офисным центрам, важна легкая доступность к нему. Особенно это актуально во момент всегда растущих пробок. Следующий момент - узнаваемость бизнес-центра, его месторасположения и комплексность услуг. В Нижний Новгород уже пришли компании, готовые вносить плату за комфортные условия офисного центра, который включает все вышеперечисленные моменты. Кроме того, офис - это визитная карточка фирмы, ее лицо. Застройщики, как правило, не продают построенные офисные центры: им выгоднее сдавать их в аренду и ожидать окупаемости.
Что касается торгово-развлекательных центров, то в этом вопросе предстоящее за центрами с качественной парковкой, широким ассортиментов товаров и услуг. В то время как таковым является только "ИКЕА Нижний Новгород". Там есть все для отдыха и шоппинга: фудкорт, каток, зона отдыха, немного ресторанов, кафе, огромное число разноформатных магазинов. Кроме того, свойский город остро нуждается в гостиничных комплексах.
А как в 2007 году будет развиваться рынок аренды?
Здесь заново же значимо соотношение спрос-предложение. Все больше людей готовы оплачивать серьезные гроши за качественное жилье. Так как в последние годы в Нижний приезжают на работу непочатый край нанятых в качестве топ-менеджмента москвичей и иностранцев. Но в этом случае появляется противоречие. Перспектива за комфортными квартирами, с ремонтом, мебелью и бытовой автоматикой. Важно, чтобы в таких квартирах не было бесполезных площадей. Но состоятельные нижегородцы, купившие своим детям жилье, нечасто сдают его. 15-20 тыс. руб. в месяц их не спасет, а материалы и сантехника могут износиться. Поэтому они часто не делают там ремонта, ждут до момента, когда квартиру займут подросшие дети. А приобретать дорогое жилье с целью аренды сейчас невыгодно, так как оно будут окупаться очень длительное время. И дорогие, качественные квартиры, удовлетворяющие спрос состоятельной прослойки, зачастую стоят пустые и без ремонта. Поэтому активнее будет развиваться рынок аренды вторичного жилья, нацеленный на студентов и приезжих из других городов и области.
К 2012 году деловой центр города планируют вынести в район Стрелки, где собираются создавать комплекс, состоящий из 35-60-этажных офисных зданий. Сейчас же такая тенденция, что офисы, наоборот, переезжают ближе к центру. Вы считаете, деловой центр переедет на Стрелку?
Если туда будет несложно достичь и позволительно будет принять решение разом ряд проблем, съездить немедленно в несколько компаний, план пойдет. Но работать прогнозы относительно тех проектов, которые для города уникальны, сложно.
