Прецедент в Петербурге. Станет ли выселение должников по ипотеке массовой тенденцией?
Ипотечные программы со льготными условиями кредитования все сильнее внедряются в умы россиян. В этом месте и щадящие ставки, и длительные сроки погашения, и самое меньшее необходимых документов, и отсутствие кредиторов... Казалось бы, все довольны.
Развитие ипотеки выгодно всем. Банки получают свои денежки по ставке 12-13 проц, часто без права досрочного погашения кредита в течение 10-15 лет. Клиенты получают жилье прямо сейчас, и платят за него в рассрочку по фиксированной цене, без учета возможных скачков инфляции и рыночной конъюнктуры. Полезность и государству - граждане решают жилищную проблему за наш счет, не обременяя бюджет огромными очередями.
Конечно, потенциальных клиентов предупреждают о том, что у ипотеки могут быть "подводные камни". Прежде, чем забирать этакий кредит, необходимо все скрупулезно просчитать и взвесить - уверены ли вы в стабильности своих заработков на до того продолжительный срок, снизится ли барыш семьи потом рождения ребенка или при необходимости помощи пожилым родителям. Кроме того в договоре ипотеки прописана операция продажи квартиры, хозяин которой не сумел расплатиться, и все-таки кредиторы покуда выбирают находить решение проблемы с должниками мирным путем. При этом банки, привлеченные возможностью сдернуть куш на самом динамичном на нынешний день ипотечном рынке, подчас уделяют мало внимания проверке заемщиков. Аналитики уже предупреждали о том, что следом за бумом сферу кредитования может ждать общественный дефолт.
На рынке потребкредитования такие тенденции уже просматриваются. Данных по 2006 г в то время как нет, но, по прогнозам аналитиков рейтингового агентства "Эксперт РА", темпов прироста образца 2005 г нам не видать. Исчерпав высокодоходную группу клиентов, банки вынуждены обращаться к широким слоям населения и подчас прикрывать глаза на "нестыковки" в виде неподтвержденного дохода или сомнительной кредитной истории. Результат - увеличение числа неплательщиков. По официальным данным ЦБ, на 1 ноября 2006 года порядок просроченной задолженности частных лиц приблизился к 3 проц от всех выданных кредитов. Экспертная оценка в 5-6 раз превышает официальную. С ипотекой обстановка схожая, и, по мнению аналитиков рынка, массовые неплатежи нисколько не исключены.
В этой связи показательным может сделаться недавний эпизод в Санкт-Петербурге. 16 января тут была продана первая квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. "Двушка" на Октябрьской набережной площадью 56 кв м ушла с аукциона по сильно выгодной цене в 2,234 млн рублей. Свежий собственник купил жилье по 1,5 тыс долл за кв метр, тогда как средняя цена типового жилья в Санкт-Петербурге составляет от 2 до 2,5 тыс долл за кв м. Должник не платил по кредиту немного месяцев, и, купив квартиру полгода назад, расстался с ней крайне оперативно.
С одной стороны, в особенности сочувствовать незадачливого заемщика не за что, рассказывают лица, причастные к сделке. Эта квартирка была не единственным жильем, а инвестицией, причем, очень выгодной. По закону, отличалка между долгом и итоговой суммой сделки поступает в предписание заемщика. Таким образом, он ещё остался в выигрыше. С иной стороны, возникает вопросительный мотив - не возбраняется ли калякать о выселении неплательщиков по ипотеке, как о тенденции? Не получится ли так, что граждане, набравшие кредитов и не рассчитавшие своих возможностей, просто останутся на улице "с чадами и домочадцами? ПРАЙМ-ТАСС задал эти вопросы экспертам рынка.
Случай в Петербурге - в отдалении не прецедент, рассказывает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. В Москве в прошлом году за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пени и штрафов. И это оправданное решение. Оттого что будущему собственнику квартиры придется самому заниматься выселением этой семьи, а это достаточно непросто. Впрочем, в этой ситуации налицо некоторая неадекватность заемщицы - потому что при покупке квартира стоила порядка 80 тыс долл, а сбыть ее на тот миг позволительно было бы не менее, чем за 280 тыс долл.
Однако это еще не говорит о том, что массовые дефолты по ипотеке - неминуемая реальность, считают эксперты. По крайней мере, в ближайшем будущем. "На сегодняшний день я не вижу оснований для этого, - считает управляющий Департамента партнерских программ "МИЭЛЬ-Брокеридж" Елена Панова. - Мы можем сообщать о единичных случаях, которые разрешено практически пересчитать по пальцам". Эти дефолты происходили в разные периоды и не были связаны каким-либо одним трендом, потому выделить общие тенденции, сроки, вслед за тем которых заемщик осознает свою неплатежеспособность, выделить закономерности не представляется возможным. Для этого еще прошло немного времени, рынок молод. Самих заемщиков первой волны характеризуют добросовестность по отношению к банкам и взятым на себя обязательствам. Те, кто хватал кредиты - делали это осознано, просчитывая различные варианты и учитывая свои возможности. Люди забирали кредиты с целью приобретения квартиры аккурат для жилья, а не с инвестиционными или иными целями. Когда клиент собирается отступиться от кредита, то все вопросы решаются прямо с банком.
Дело в том, что любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Вследствие этого он готов ходить на уступки. Ибо дефолты могут возникать по разным причинам. Например, если ситуация связана с временной потерей здоровья заемщика, то банк может дать отсрочку кредита. Если же случилось непоправимое - конец заемщика, то страховая фирма возвращает все гроши банку, а наследникам достается квартира.
Для того, чтобы понять, каким должен быть безукоризненный выход из этой ситуации, обратимся к опыту стран, где ипотека распространена давнехонько и широко. По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. Как считает И.Радченко, в Европе процент дефолтов по ипотеке составляет 1-3 проц, что является самым низким показателем, особенно в сравнении с потребительскими кредитами. В России процент пока значительно ниже, при всем при том причина этого - не в добросовестности наших заемщиков, а, скорее, в стечении обстоятельств. Во-первых, это резкое подорожание жилья, а во-вторых - благоприятная экономическая ситуация. Сегодня на рынке жилья стагнация, оттого какие-то случаи дефолта совершенно возможны.
"Вряд ли уместно проводить соотнесение с Европой", - считает шеф по маркетингу ГК "МИАН" Михаил Тонков. Занятие в том, что кредитование на покупку жилья в разных странах имеет различные, порой несравнимые, формы, ещё различен и менталитет населения. В западных странах своеобразный подход. Например, в США народонаселение привыкло существовать в кредит, и случаи банкротства там распространены настолько, что к ним не относятся как к чему-то из ряда вон выходящему. Для наших граждан недвижимость является основой благополучия, и большинством не рассматривается как финансовый актив. В связи с этим, приобретение недвижимости является значимым событием в жизни, а утрата становится настоящей трагедией.
Свести риски к минимуму заинтересованы и банки, и сами заемщики. Главный задачей банков видится формирование системы андеррайтинга, т.е. внимательный надзор над каждым, кто просит о выдаче ипотечного кредита, считает И.Радченко. Если банки будут желать повысить численность заемщиков любыми путями, то полностью вероятно, что массовые неплатежи случатся. Если же чуткость будет уделяться качеству заемщиков, то такие ситуации маловероятны, считает И.Радченко.
Что же касается заемщиков, то они не должны "прятать голову в песок", говорит Е.Панова. Если дядя попадает в сложную ситуацию, в результате чего не может выплатить кредит, то лучше как разрешается раньше обратиться в банк, где открыто и в открытую изложить все как есть, чтобы банк понимал, что происходит с конкретным человеком, а не строил догадки и слепо применял санкции. В случае открытого поведения целиком реально столковаться об отсрочке или наиболее выгодных условиях продажи квартиры. Если же, например, заемщик теряет работу и долгое час безуспешно пытается трудоустроиться, то отдать квартиру - единственный из выходов, но банк может изготовить это, только предварительно договорившись с заемщиком. Заложенную квартиру продают либо посредством торгов, либо сквозь агентство недвижимости.
В качестве рецепта от массового банкротства И.Радченко называет, раньше всего, надобность страхования заемщиков от риска потери работы. В Европе банки требуют как раз такую страховку, у нас же в качестве центровой выступает страхование жизни. В этой связи было бы оптимальным, чтобы страна включилось совместно со страховщиками в подобные программы, хотя бы частично компенсируя риски потери работы заемщикам. Как минимум, работающим в бюджетных организациях. В текущее время же банковские каникулы составляют порядка двух месяцев, и за тот самый срок не все могут кардинально принять решение проблему с работой.
Впрочем, по мнению большинства специалистов, тревожиться нам пока рано. Натуральный бум невозвратов может ожидаться не раньше, чем на четвертый-пятый год развития ипотечной системы. Иными словами, мы можем дожидаться кризиса не раньше, чем в 2008-2009 гг. Нелегко сказать, каким тогда будет тренд на рынке недвижимости. Если квартиры и дальше будут дорожать, то заемщик затем выплаты всех долгов еще что-то получит. В случае стагнации рынка более того продажа квартиры по максимальной цене не покроет всех расходов. А по мнению ряда экспертов, в ближайшем будущем российская экономика начнет падать: к 2012 г темпы роста ВВП могут снизиться до 5 проц в год, а цены на нефть упадут ниже отметки 40 долл за баррель. Будут ли тогда все те, кто может похвастаться в эти дни немаленькими "нефтяными" зарплатами все так же "на коне"?
