Доступное жилье: ожидания и явь
Две трети российских граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия, возле полутора миллионов ждут жилья в порядке выполнения государством своих обязательств, ещё 4,5 миллиона граждан стоят в очереди на приобретение жилья десятилетиями.
Ситуация в жилищной сфере
Каждая четвертая семейство проживает в жилье, находящемся в плохом или шибко плохом состоянии. Больше 300 млн. кв.м. (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения; 250 млн. кв.м. (9%) - в реконструкции. Рядом 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах произвольный второй здание не имеет полного инженерного обеспечения. В неблагоустроенных квартирах проживает более 40 млн. человек, а 6 млн. дядя вынуждено существовать в аварийном или ветхом жилищном фонде.
Нельзя сказать, что страна не волнует до того удручающая обстановка в жилищной сфере. В своем Послании Федеральному Собранию Российской Федерации (2004г.) Президент Россия В. В. Путин отметил: "Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему крайне хворый вопросительный мотив для большинства людей в России. Надобно прервать врать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади, и снабдить возможности ее приобретения на рынке для ключевой части работающего населения России, в то же время с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010г. самое малое треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы обзаводиться квартиру, отвечающую современным требованиям, получать за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов".
Надо вернуть должное Правительству Российской Федерации, живо взявшемуся за претворение в жизнь этих положений Послания Президента. Уже к концу 2004г. был разработан и принят пакетик жилищных законов, посреди которых не лишенные серьезных недостатков Жилищный и Градостроительный кодексы. Совокупность новых законов и сознательно разработанных нормативных правовых актов стала законодательной базой для Национального жилищного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Основным инструментом в реализации национального жилищного проекта была определена уже действующая федеральная целевая программа "Жилище", на доработку которой понадобился единый год. В самом конце прошлого года она была утверждена постановлением 865 Правительства Российской Федерации со значительными изменениями и дополнениями.
Беспристрастный разбор целей, задач и подходов, заявленных в национальном жилищном проекте, а главное, первые результаты его практической реализации заставляют усомниться во взвешенности и достаточности проработки предложенного комплекса мер по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.
Объем федеральных бюджетных средств, выделенных на реализацию национальных проектов в 2006г., - на глаз 180 млрд. рублей. Примерно трети из них пойдут на финансирование жилищного проекта. Предполагается, что ответственность местного руководства в рамках выполнения национальных проектов повысится, если в их реализацию будут вкладываться и региональные ресурсы.
ЦК общероссийского профсоюза работников жизнеобеспечения неоднократно на различных уровнях приходилось высказывать критические замечания и предложения по приоритетам национального жилищного проекта, предупреждения о нестыковке программных мероприятий, опасности формирования завышенных ожиданий многих граждан нашей страны. При всем при том это не было учтено разработчиками проектов.
На свойский взгляд, наиболее сложными проблемами в реализации национального жилищного проекта являются: несовершенство законодательной и нормативной правовой базы, невысокий порядок платежеспособности населения, несбалансированность мероприятий программы "Жилище" и мало проработанная финансовая их обеспеченность.
Из федеральной целевой программы "Жилище" следует, что ныне общая надобность в жилье составляет около 1,6 млрд. кв.м. Как известно, строительный комплекс страны может отгрохать в год только около 40 млн. кв.м. жилья.
С учетом увеличения ежегодных объемов жилищного строительства на предусмотренные в программе 9-12%, за отрезок времени с 2006г. по 2010г. будет построено 351,6 млн. кв.м., то есть только 22,3% от необходимого количества! При этом, как кроме того следует из программы, ежегодно объем ветхого и аварийного жилья будет расти на 5 млн. кв.м. (сейчас в нашей стране такого жилья более 90 млн. кв.м.).
За минувший год из аварийного и ветхого жилищного фонда переселено только 17 300 мужчина (37% от запланированного), ликвидировано непригодных для проживания жилых домов общей площадью 252,2 тыс. кв.м. (26% от запланированного). Мы не сможем соорудить столь доступного жилья, сколь уйдет в ветхий фонд. Эта очевидная нестыковка в программе до сих пор не преодолена.
Если же в понятиях комфортности и доступности жилья норма жилплощади будет приближена к международным стандартам, то объемы жилищного строительства придется увеличивать в разы.
Каким же образом и когда будут улучшать жилищные условия те граждане, которые не попали в программу "Жилище"? Располагает ли соответствующими мощностями свой строительный комплекс?
Недавно на встрече руководителей строительного комплекса с Первым заместителем Председателя Правительства Российской Федерации Дмитрием Анатольевичем Медведевым рассматривался вопрос о состоянии строительной индустрии. Некоторые участники этой встречи, ответственные за реализацию национального жилищного проекта, сделали оптимистические выводы: имеющихся мощностей довольно для решения задач национального проекта. Сегодня они якобы используются на 40-60%. Экспорт-импорт составляет всего 4-6%. И все-таки объективные данные не дают оснований для настолько благодушных настроений.
Удвоение жилищного строительства в соответствии с программой "Жилище" в 2010 году потребует самое меньшее 80 млн. т. цемента, а наша индустрия способна давать максимум 60 млн. т. Чтобы восполнить реально наличествующий дефицит необходимо инвестировать не менее 45 млрд. рублей.
Аналогичная ситуация складывается в производстве стекла, щебня, песка, гравия, камня. Фабрика этих материалов необходимо утроить. И в этом месте нужны инвестиции.
По большому счету, нужна федеральная целевая программа модернизации строительной отрасли, в которой необходимо предусмотреть государственную поддержку, взаимодействие с частным бизнесом, формирование отраслевой науки, кадровое обеспечение, создание новых типов оборудования, машин, средств механизации, максимальное употребление местных строительных материалов.
В национальном проекте недостаточно внимания уделено ускоренной модернизации жилищно-коммунального хозяйства, переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, инфраструктурной подготовке земельных участков под новое строительство.
Есть данные, что 92% земельных участков под жилищное возведение в России выделяются незаконно. "Взяткоемки" не только жилищное строительство, но и выделение участков под коммерческую застройку.
По нашему мнению, в данной ситуации необходимо вручить муниципалитету вероятность осуществлять инфраструктурную подготовку площадки с присвоением дохода, тот, что возникает вследствие роста цены позже ее завершения. Тот самый барыш разрешается сориентировать на обеспечение доступной цены приобретения участков строительными компаниями, а ещё на понижение цен социального жилья. При комплексной подготовке всей инфраструктуры под новую застройку также снижаются затраты на проектирование и строительство, расширяется фронт работ. В случае необходимости муниципалитеты для этих целей могут привлекать кредиты под залог земельных участков или инвестиции посредством предприятия операторы коммунальной инфраструктуры.
Государство и ЖКХ
Государственная подмога ЖКХ должна быть более действенной. Она должна осуществляться сквозь федеральную целевую программу "Модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" в больших объемах, чем это предусмотрено программой "Жилище". Необходимо установить истинные объемы ветхого и аварийного жилья, спроектировать возможные варианты улучшения жилищных условий граждан, проживающих в таком жилье. Придется активизировать федеральную целевую программу "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", несправедливо оказавшуюся второстепенной. Бесчисленные обрушения жилфонда в прошедшем зимнем периоде доказали надобность этого.
Государство в последние годы выделяло из федерального бюджета на "Переселение..." в среднем около 15 млн. рублей каждому субъекту РФ, а общая сумма ежегодных бюджетных заявок регионов - без малого 10 млрд. рублей. Расчеты показывают, что общая потребность в финансовых ресурсах на реализацию второго этапа программы "Переселение..." составляет 112,11 млрд. рублей.
Сегодня муниципалитеты накопили около трех трлн. рублей долгов перед населением за несделанный ремонт, который должен быть выполнен в соответствии с действующим законодательством. Держава не может в одностороннем порядке отказываться от раньше взятых обязательств. Это может привести к серьезным социальным последствиям. Ибо главная мишень национального проекта - повышение качества жизни людей, а не ставка на их энтузиазм и ограниченные средства.
Весьма острым и сложным представляется вывод финансовых вопросов при реализации национального жилищного проекта.
Как известно, для реализации программы "Жилище" в 2006-2010 гг. понадобится 902,4 млрд. рублей, в том числе:
- 239,8 млрд. рублей - средства федерального бюджета;
- 93,2 млрд. рублей - средства региональных и местных бюджетов;
- 99 млрд. рублей - собственные и заемные средства граждан.
Остальные же средства (более 52%) - частные инвестиции и кредиты.
На наш взгляд, учитывая сегодняшние реальные политические и экономические риски, а в особенности несовершенство нормативной правовой базы и неразвитость банковской системы - выполнение этой задачи проблематично. Нет гарантий, что государство готово поделить с частным капиталом непредвиденные риски.
"Правила игры" при предоставлении банковских услуг в эти дни должным образом не разработаны. Под свои кредиты банки требуют или немалый залог, или 51% акций, которыми владеет предприятие.
Зачастую предприниматели недобросовестно ведут себя в строительной и жилищно-коммунальной сферах. Особую остроту приобрела ситуация в области долевого строительства. Известен вопиющий образец деятельности компании "Волгоградские коммунальные системы", обобравшей горожан на полмиллиарда рублей при оказании жилищно-коммунальных услуг.
Реакция частного коммерциала на новоиспеченный жилищный план оказалась не вовсе адекватной. Цены на жилье возросли в немного раз. Цена одного квадратного метра жилплощади в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга достигла 3-6 тыс. долларов! Нынче компании получают польза из торговой наценки, а нужно - за счет строительных объемов.
Здесь, на наш взгляд, может быть простое решение: государство должно сформировать свою строительную структуру и осуществлять сооружение по своим правилам, по доступным ценам! Не может, не должно государство совершенно отправляться из строительства и ЖКХ. Оно обязано снабжать в этих сферах и техническое, и хозяйственное регулирование.
В настоящее период уровень платежеспособности населения очень низок, что не дает гражданам возможности участвовать в ипотеке. ФЦП "Жилище" предусматривает повышение числа ипотечных кредитов с 46 тыс., выданных в прошлом году, до миллиона к 2010г. Однако реальных действенных механизмов достижения этой цели покуда не существует. Банки если и выдают ипотечные кредиты, то с многократной перестраховкой: и по доходам, и по ставкам, и по возрасту, и по срокам, и т. д. То есть ипотечные кредиты, как правило, недоступны широким слоям населения.
Необходимо разработать комплекс мер по обеспечению доступности жилья, а также сотворить новую систему долгосрочного жилищного кредитования, снизив ставку по кредиту до 6-8% и увеличив объем ипотечного жилищного кредитования на основе государственных гарантий по заимствованиям, в первую очередность для молодежи и малообеспеченных граждан. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на заключение всех этих задач должны действенно действовать государственная организация регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.
Профсоюзы в особенности обеспокоены ситуацией с кадрами. В условиях нарастания дефицита трудовых ресурсов обостряется ситуация с обеспечением предприятий квалифицированными кадрами рабочих и специалистов. Необходимо спешно провести инвентаризацию всех потребностей предприятий в квалифицированной рабочей силе и среднем техническом персонале: спрос тут более того вполовину не покрывается предложением. Необходимо также проанализировать работу учебных заведений с целью улучшения подготовки по-настоящему квалифицированных кадров. А подготовка квалифицированных рабочих на предприятиях сегодня на практике не осуществляется. Нужно возобновить подготовку кадров в ПТУ на договорной основе, развивать малое предпринимательство. Необходимо также повышать свойство образования, адекватность его требованиям рынка.
Совершенствование нормативно-правовой базы
Новая нормативно-правовая база должна быть направлена, в свое время всего, на формировании рынка доступного жилья, реализацию Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, на преодоление монополизма, создание прозрачных отношений при смене предприятиями организационно-правовых форм деятельности, заключении концессионных соглашений, проведении конкурсов на земельные участки и т.п.
В действующем законодательстве преимущественно регулируется спрос на жилище, но абсолютно забыты проблемы предложения жилья.
Сегодня неэффективное законодательство спровоцировало острейший конфликт в ряде регионов между застройщиками и гражданами, вложившими свои личные капиталы в долевое строительство жилья. В Москве, например, пострадало 15 тыс. семей, Московской области - около 20 тыс., Санкт-Петербурге - 12 тыс. По всей стране - около 80 тыс. пострадавших семей, вложивших в строительство свои деньги, но не получивших жилья. Необходимо привнести изменения и дополнения в Федеральный закон 214 в части защиты прав соинвесторов.
В рамках реализации Федерального закона 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления" в текущий момент идет передача имущества с федерального уровня на региональный и местный, и наоборот. Здесь остра задача отсутствия документов на землю и строения. Порой не очерчены границы муниципальных образований, что приводит к конфликтам. В связи с хаотичной застройкой в предыдущие годы нелегко выделить землю под застройку, нет подъездных путей.
Процесс передачи властных полномочий, розыск средств на их осуществление, сбор местных налогов, вопросы уточнения налоговой базы, земельной собственности, новых межбюджетных отношений и т. п. не идут гладко. Зачастую возникают противоречия между региональными и муниципальными властями.
Федеральный закон 131 предусматривает формирование представительного органа муниципального района в обход прямых выборов с нарушением принципа равного избирательного права. Здесь должен быть найден компромисс. В соответствии ч. 3, ст. 4 Европейской партии местного самоуправления организация этого самоуправления должна основываться на требованиях эффективности. По этому принципу и должны оцениваться действия органов местной власти.
Реформа местного самоуправления, важнейшей частью которой стало перераспределение бюджетных средств на уровень муниципалитетов, должна сопровождаться формированием эффективной системы финансового контроля, например, созданием объединений контрольных органов муниципальных образований под эгидой счетных палат субъектов Федерации.
Необходимо увязать строй положений Закона 131 и Жилищного кодекса Российской Федерации с тем, чтобы органы местного самоуправления энергично занимались организацией строительства и содержания жилищного фонда, в том числе капитальным ремонтом, а также были наделены соответствующими полномочиями в сфере ЖКХ. Остра проблема в муниципалитетах по организации и выдаче субсидий, по управляющим компаниям и др.
Есть немало примеров противоречий и недостаточно продуманных положений Жилищного Кодекса Российской Федерации. Чего стоит только создание ТСЖ и управляющих компаний! Злоупотреблений здесь много. Мифические структуры с мизерными уставными капиталами пытаются принять право обслуживать жилищный фонд крупных городов и поселений. Исключительный по своим последствиям происшествие произошел в Одинцовском районе, где между двумя управляющими компаниями развернулись настоящие боевые действия. В поселке Старая Купавна Московской области взаимоотношения между местной управляющей компанией и Ногинской районной также достигли "точки кипения".
Некоторые нормы Жилищного кодекса противоречат здравому смыслу. Почему, например, плата за пользование лифтом взимается с площади квартиры, а не с количества людей, в ней проживающих? Или обязанность собственников квартир ремонтировать дом, который по вине государства не ремонтировался десятилетиями, хотя плату за обслуживание жилфонда оно исправно собирало. А уж норма об отселении граждан, которые не могут оплатить услуги ЖКХ, противоречит Конституции РФ. В данном случае единственное, что допустимо, - отказ в предоставлении той услуги, которая не оплачена потребителем.
При разработке пакета новых нормативных правовых актов по реализации Жилищного и Градостроительного кодексов, Федерального закона о концессионных соглашениях, о финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ образ профсоюзов должна быть усилена. Например, в составах комиссий по передаче объектов ЖКХ в концессию или в тендерах на предоставление земельных участков под строительство жилья должно быть гарантировано представительство профсоюза соответствующего уровня.
Таким образом, есть основания утверждать, что роль профсоюзов в реализации национального жилищного проекта может быть достаточно значительной. Это налагает на них высокую социальную ответственность.
На состоявшейся 19 октября 2005г. встрече с лидерами профсоюзных объединений Президент Российской Федерации заявил пожелание о подключении профсоюзов к реализации национальных проектов, к контролю за теми денежными потоками, которые будут выдаваться на эти цели. Мы привнесли предложение Первому вице-премьеру Правительства Российской Федерации Дмитрию Медведеву об участии представителей наших профсоюзных организаций в координационных советах при полномочных представителях Президента Российской Федерации в Федеральных округах, а в регионах - в специальных рабочих группах при федеральных инспекторах, на которые возлагаются функции контроля за реализацией национальных проектов.
В настоящее час создано невпроворот официальных контролирующих структур, средств на их содержание тратится немало, но результат от их деятельности незначительный. Чиновников контролеров, как известно, позволительно подкупить или запугать. Другое занятие - профсоюзы. При этом для их контролирующей деятельности не требуются специальные офисы, штаты сотрудников, фонды оплаты труда. Здесь необходима политическая воля, которая могла бы быть зафиксирована в законодательстве.
Уверены, что участие отраслевых профсоюзов в работе координационных советов и рабочих групп усилит социальный надзор за реализацией национальных проектов, сделает более прозрачными и понятными для широких слоев трудящихся в сферах здравоохранения, образования, строительного и жилищно-коммунального комплексов поставленные данными проектами цели и задачи. Это обеспечит заинтересованное и эффективное участие работников отраслей, объединяемых профсоюзами, в реализации национальных проектов, позволит консолидировать их усилия с органами исполнительной власти в решении жизненно важных для российского народа проблем.
