Все об ипотеке 2006
Итоги 2006 года развития ипотечного кредитования в Москве и России и перспективы на текущий год.
Ипотека уже прочно вошла в существование многих россиян. Какие тенденции сделали ее нашей реальностью?
Тенденция первая: объемы росли, число кредитов - нет
Объемы кредитования в этом году оказались на высоком уровне - 5,5 млрд. долл. задолженности по всей стране и 2,2 млрд. долл. в столице. Это в два с лишним раза больше, чем прошлогодние показатели. При этом, по словам заместителя председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерия Казейкина, в Москве ежемесячно выдавалось только 300-400 ипотечных кредитов, что сопоставимо со многими городами России. Причины таковы: подъем цен на жилье первоначально помог рынку ипотеки, а после этого затормозил его. Покупка жилья благодаря двукратному росту цен на рынке стала легко недоступна без кредитования. При этом существенно выросло цифра граждан, которые пытались принять кредит. У каждого москвича по крайней мере единственный из знакомых пытался заполучить кредит и хотя бы один уже выплачивает его.
С прочий стороны, увеличение цен в какой-то миг обогнал возможности ипотеки. По словам банкиров, минимальный габарит кредита, тот, что в текущий момент достаточен для покупки квартиры в Москве - это 150 тыс. долл., а чтобы его получить, надобно выказать барыш в размере не ниже 5 тыс. долл., каковым похвастаться могут лишь немного тысяч джентльмен в столице. В сущности, вследствие этого объемы рынка выросли, а численность ипотечных сделок в этом году было более того меньше, чем в предыдущем. И если раньше ипотека была недоступна в силу суровых требований банкиров к заемщикам, то в этом году они как раз грубо смягчили эти требования, и граждане потянулись в банки. В начале года банкиры радовались наплыву желающих. И все-таки взять жилье по ипотеке самое малое кому удалось: в условиях ажиотажного роста цен продавцы отказывали "ипотечным" покупателям, сделка с которыми больше длительна по времени. А когда наступила стабилизация цен, оказалось, что приобрести жилье даже с помощью ипотеки могут очень немногие москвичи. При всем при том соприкоснуться с этим финансовым явлением в реальной жизни смогли многие - как раз потому, что пытались обрести и даже получали ипотечный кредит, который не смогли вслед за тем использовать.
Тенденция вторая: суперусловия кредитов
Если бы в прошлом году кто-то рассказал, что в этом году большинство банков будут выдавать кредит с нулевым первым взносом, а ставки упадут ниже 10%, причем требования к клиентам будут крайне смягчены, - никто бы не поверил. Однако в этом году "вымывание" клиентов с рынка недвижимости заставило банкиров разыскивать способы совершить кредиты доступными даже при нынешних ценах на недвижимость. Многие банки уже дают согласие на кредит, если покупается квартира, участвующая в альтернативной сделке.
Кроме того, строй банков в этом году уже согласен, чтобы созаемщиками по кредиту выступили не супруги, а в число собственников входили дети. Кто-то готов не учесть в статьях расходов семью, если заемщик женат, есть и другие послабления. Уменьшились сроки решения о выдаче кредита (у некоторых банков до суток), увеличилась максимальная сумма. Банки начали энергично сотрудничать с девелоперами, чтобы выдавать кредиты на новостройки.
Тенденция третья: рынок ипотеки стал остроконкурентным
В конкурентной битве выиграли те специализированные банки, кто понял, что нужно обернуться лицом к клиенту. Естественно, никто не смог подвинуть по объемам кредитования универсальные банки - Сбербанк и ВТБ, а вот третью позицию занял Москоммерцбанк, потеснив банк "Дельта кредит", традиционно занимавший это место.
Секрет успеха поделился первостепеннный заместитель председателя правления КБ "Москоммерцбанк" Альберт Хисаметдинов, звучит так: "Мы постарались удовлетворить потребности заемщика. Причем мы не выделяли никого посреди тех риелторов и ипотечных брокеров, которые работают с нами, не снабжали никому особых условий". Таким образом банк, выдавший в прошлом году кредитов на 1,5 млн долл., сумел вломиться в тройку лидеров с 578 млн долл., причем не с самыми дешевыми программами и на практике без рекламной кампании. Решающим стал сервис и быстрота обслуживания - как выяснилось, ключевые факторы для завоевания сердца российского ипотечного заемщика.
"Дельтакредит" сделал в конце года попытку пробиться ближе к сердцу клиента: он заявил, что готов выдавать кредит в день совершения сделки, а не вслед за тем госрегистрации. Это в особенности актуально для альтернативных сделок, сделок, в которых участвуют квартиры в новостройках или в Подмосковье. Потому что альтернативных сделок на рынке остается на глаз 80%, это довольно дюжий ход, который может поддержать банку возвратиться на утраченную третью позицию.
И таких шагов со стороны разных банков было в этом году много. Разгоревшаяся конкуренция на рынке жутко благоприятна для кармана клиента - он может получить кредит на немаловажно лучших условиях, чем год назад. В общем, условия стали более приемлемыми и похожими на западные.
Тенденция четвертая: расширение списка ипотечных залогов
В этом году в залог начали забирать практически всю имеющуюся недвижимость: землю, дорогие коттеджи, новостройки, квартиры в пятиэтажках, имеющиеся в имущества квартиры. Увеличилась доля ипотечных сделок на рынке загородного элитного жилья - практически каждая пятая сделка происходила с привлечением ипотечного кредитования. Дома стоимостью несколько миллионов также живо покупали в кредит.
Активно развивался сектор ломбардного кредитования, то есть кредитования под залог имеющейся недвижимости. По данным экспертов, его доля в объеме кредитования выросла практически вдвое - с 10 до 20%. Но рскручиваться ему ещё есть куда: западная практика такова, что грубо 50% имеющейся недвижимости находится под залогом. Это источник средств, причем недорогих и на продолжительный срок. Однако, по словам ипотечных брокеров, чуть-чуть кто из клиентов понимает все преимущества этакий сделки, и заново же над рынком довлеет "советское" представление - быть должным стыдно. Имеющуюся недвижимость, чтобы получить капиталы на формирование своего бизнеса, все чаще стали закладывать богатые люди, но и они стараются действовать это тайно.
Тенденция пятая: обмен кредитов на новых условиях
Эта тенденция подоспела к концу года. Один из крупнейших ипотечных брокеров, "Фосборн Хоум", предложил рынку услугу рефинансирования кредита на сильно выгодных условиях, которые схожи с западными. Как рассказал Василий Белов, генеральный шеф "Фосборн Хоум", рынок бойко откликнулся на это предложение - только за первую неделю работы в Середина обмена ипотечных кредитов пришли заявки на 12 млн долл., причем 55% кредитов фирма готова рефинансировать уже сегодня. По данным исследований, без малого 60% тех, кто выплачивает ипотечный кредит, хотели бы снизить ставку. Доступная услуга рефинансирования кредита при общем снижении ставок на самом деле приведет к обострению конкурентной борьбы на ипотечном рынке, оттого что окажется, что получить клиента, его необходимо удержать. Думается, перспективы следующего года - дальнейшее улучшение условий кредитования и вероятность при снижении ставок перекредитоваться в своем же банке.
Тенденция шестая: рынок стремился к прозрачности
При эдакий яростной конкуренции развлекуха зачастую идет не по правилам, и недобросовестная рекламная инфа с умалчиванием дополнительных комиссий - одна из самых распространенных уловок. Держава в лице ФАС исходное положение направлять на это внимание, и банкиры решили, что им лучше самим намарать правила для всех участников рынка, чем ждать этого от государства. Благодаря этим правилам и кодексу этики, которые будут приняты в 2007 году, произвольный клиент будет знать, чего он вправе дожидаться от своих потенциальных банков-кредиторов, в том числе и в части информации.
Уже сегодня многие банки выкладывают кредитный контракт на своих сайтах, а в прошлом году эта инфа становилась доступной клиенту лишь в день подписания. В некоторых банках договор разрешено прочесть загодя в офисе. Помимо того, в эти дни не возбраняется получить почти всю информацию о дополнительных комиссиях, если вы будете достаточно настойчивы. А кроме того оговорить условия досрочного погашения и другие ключевые моменты. Прозрачность условий становится нормой ипотеки, что не может не радовать: ибо ипотечный кредит берется на страсть сколько лет, и точное знание в самом начале обещает, что заемщик не почувствует себя обманутым в своих ожиданиях.
