Злостные плательщики
Поспешность нужна не только при ловле блох, но и при погашении кредитов. В России в среднем всякий десятый ипотечный кредит погашается в течение 3-5 лет вместо положенных 15-20. Банки теряют сотни тысяч виртуальных долларов.
"Профиль" решил выяснить, отчего российские заемщики так не любят долги и как банки борются с излишне добросовестными клиентами.
Моя подружка недавно пожаловалась на то, что, взяв кредит на 20 лет, устала выслушивать от друзей и знакомых единственный и тот же вопрос: "А ты не собираешься возвращать задолженность раньше срока?" Почему-то все уверены, что сиживать в должниках 20 лет неприлично. "Зачем мне отказывать себе во всем и возвращать всю зарплату на погашение кредита? Буду мало-помалу вносить плату все эти годы, но в кармане хоть что-то будет оставаться", - размышляет подруга. Ан нет. Любой считает своим долгом ее убедить: верни кредит в сжатые сроки и будешь дремать спокойно.
Сегодня крайне немногие банки - в частности, ВЕФК, МДМ-Банк, Пробизнесбанк - выдают ипотечные кредиты на срок менее 10 лет. Большинство кредитных организаций предлагает ипотечные программы со сроком погашения в течение 15-25 лет. Но хотя ипотека как явление в российской банковской системе появилась всего 5-6 лет назад, посреди россиян уже есть те, кто всецело рассчитался с долгами перед банком.
По словам опрошенных "Профилем" крупнейших ипотечных банков, обычный срок погашения ипотечного кредита ныне составляет 5 лет. И банкиры нехотя признаются, что доля досрочно погашенных кредитов больше, чем им хотелось бы, - ибо при досрочной выплате ссуды кредитор теряет на процентах, которые он надеялся ежегодно снимать с клиента.
В первую очередность это касается банков, которые не первостепеннный год занимаются ипотекой. Например, в Сбербанке и ВТБ, которые занимают 60-65% на рынке ипотеки, ежегодный объем досрочно выплаченных ипотечных кредитов составляет 8-10% от среднегодового объема портфеля. В абсолютных цифрах суммы внушительные: так, Сбербанк в этом году получил раньше времени рядом 28,2 млрд. рублей, а ВТБ - возле 3 млрд. рублей.
От расторопности граждан страдают и коммерческие банки. Как рассказал "Профилю" заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, на нынче банком выдано свыше 3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму примерно 260,5 млн. долларов США, из которых досрочно погашено около 300 кредитов на сумму порядка 30 млн. долларов США. По словам вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович, в 2006 году клиенты погасили досрочно больше 500 кредитов в долларах и 11 кредитов в рублях из более чем 8 тыс. кредитов, выданных банком (по данным "Профиля", это около 22,5 млн. долларов США).
В тех банках, которые занялись ипотекой год-два назад, дела покуда обстоят не так плохо, но банкиры уже прогнозируют будущие потери. "Объем нашего ипотечного портфеля составляет более 4,4 млрд. рублей, в то время как доля досрочно погашенных ипотечных кредитов составляет не более 1%. Однако, по нашим прогнозам, в ближайшие 2-3 года объем досрочно погашенных ипотечных кредитов, несомненно, увеличится, и в среднем срок погашения составит около 5 лет (банк кредитует на срок от 3 до 25 лет. - "Профиль")", - рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования департамента розничного коммерциала Банка Москвы Мария Козырева.
В Городском ипотечном банке, тот, что специализируется на выдаче кредитов на покупку вторички, заемщики менее обеспеченные, при всем при том и там некоторые не выдерживают 15-20 лет долговой кабалы. "Объем ипотечных сделок банка превысил 260 млн. долларов США, и досрочных выплат весьма мало. В первостепенный своей массе клиенты погашают кредит в соответствии с плановым графиком", - говорит глава департамента продаж банка Игорь Жигунов. Но тут же признает: как показывает практика средний "срок жизни" кредита - около 7-8 лет. А досрочные выплаты начинаются на глаз со 2-3-го года, так как предполагается, что клиент со временем все одинаково начинает больше зарабатывать, соответственно, быстрее справляясь с исполнением кредита.
Казалось бы, нонсенс. Банки нарочно растягивают срок погашения, дабы клиент ежемесячно не платил огромных сумм, а рассчитывался, как и принято в цивилизованных странах, - в течение одного-двух десятков лет. Но русский заемщик - особенный. Счастливые новоселы стремятся всякий ценой расплатиться с банком, который нам представляется этакой гидрой, ни за что ни про что пожирающей половину зарплаты.
Но влечение ипотечников поскорее разделаться с долгами разрешается понять: до полной выплаты долга квартирка остается в залоге у банка, что накладывает определенные ограничения на владельца жилья.
Еще один нюанс - страховка, за которую ежегодно приходится выкладывать порядка 1-1,5% от суммы долга. Банк требует от заемщика страховать собственное самочувствие и саму квартиру, и от этой обязанности никуда не деться. Так что, избавляясь от долга, гражданин существенно экономит на побочных расходах.
Недополучатели
Но что заемщику хорошо, то банкиру... ну, не смерть, конечно, а упущенная прибыль. "Профиль" попытался выяснить, сколь теряет банк на торопыгах.
Сотрудник отдела кредитования крупного ипотечного банка признался, что, хотя ставки по ипотеке, по официальной версии, составляют 9-10% годовых, в итоге получается около 12% - с учетом комиссий за оформление, страховки и гипотетических "просрочек". "Вот истинный случай. Свой клиент взял ипотечный кредит на 100 тыс. долларов США на 10 лет, и все-таки выплатил его посредством 5 лет. Кроме выплаты центровой суммы переплата составила 50,2 тыс. долларов США. При погашении в срок переплата получилась бы в 72,2 тыс. долларов США. В результате только на одном клиенте свойский банк потерял, вернее, недополучил 21,94 тыс. долларов США", - переживает банкир.
В то же время, как показывает практика, более того с достаточно высоким ежемесячным доходом сократить срок выплаты кредита до 1-2 лет на практике невозможно. И незнание банковской арифметики временами может подвести. Алексей Д., маркетолог аудиторской компании, получает 3 500 долларов США в месяц, "левых" доходов у него нет. Два года обратно он взял ипотечный кредит на 160 тыс. долларов США под 15% годовых, рассчитывая погасить его в течение года-полутора. В соответствии договору платежи по кредиту были установлены аннуитетные (то есть равные суммы ежемесячно). В результате получилось, что за полтора года Алексей, ежемесячно отдавая банку 2 239 долларов США, выплатил 40 308 долларов США. Из них 35 510 долларов США - проценты и 4 798 долларов США - ключевой долг. Как выяснилось, ему осталось возвратить "всего" 155 202 доллара США.
Именно поэтому, предупреждают в банках, не стоит переоценивать свои силы. Хоть российским заемщикам досадно и непривычно существовать в долг, расквитаться с ипотекой раньше срока нелегко. "Те заемщики, которые имеют стабильный средний доход, досрочно гасят кредит реже. Однако среди наших клиентов есть сотрудники крупных компаний, где существуют системы бонусов и премий, чаще всего в декабре-мае - аккурат на эти периоды приходится большая доля досрочных погашений", - говорит Мария Козырева.
Досрочно освобожденный.
Но количество заемщиков приобретает недвижимость в инвестиционных целях - дабы заработать. Купив квартиру, они сквозь немного месяцев ее продают, гасят кредит, не успевший ещё обрасти процентами, и при этом остаются с наваром: подъем цен на жилье последних года-полутора это позволяет.
Однако риски так называемых потерь банки, безусловно, предусмотрели. Неблизко не повсеместно вы сможете воротить весь ипотечный должок в течение первого года - в некоторых организациях устанавливается мораторий на тот самый срок. То есть если вы захотите отбить кредит на сто процентов или несложно уплатить больше установленного расчета, гроши у вас не возьмут.
Отдельные банки позволяют гасить кредит в ускоренном режиме, но берут за это штраф. Самое жестокое возмездие вас ожидает в Райффайзенбанке: в этом месте комиссия за досрочное погашение в течение первых 5 лет составляет 4% от суммы досрочного платежа. В других банках штрафные санкции применяются в течение первых полугода-года. В Абсолют Банке и Международном Московском банке с клиента в течение первого года будут забирать сверху 1% от суммы досрочного погашения. В банке DeltaCredit по ряду ипотечных программ ещё действуют штрафы за переплату, правда, небольшие (не более 50 долларов США).
В Городском ипотечном банке в первые несколько месяцев комиссия за платеж свыше установленной суммы взноса составляет 3% и только позже позволительно возвращать долг "бесплатно". Бессребрениками, как ни странно, оказались государственные Сбербанк и ВТБ. Сбербанк вообще дал своим заемщикам полную свободу погашения долгов - в любое миг и безо всяких наценок. В ВТБ законы едва строже. "Практически по всем ипотечным кредитным продуктам банка мораторий на досрочное погашение составляет всего 3 месяца, комиссия отсутствует. Исключением являются нецелевые кредиты, предоставляемые под залог имеющейся в имущества недвижимости. По данному кредитному продукту комиссия за досрочное погашение в размере 1% удерживается в течение 12 месяцев потом предоставления кредита", - объясняет руководитель управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ "ВТБ-24" Мария Серова.
Но обо всех подводных камнях досрочного погашения клиент может и не знать. Он может наивно думать, что, взяв кредит, быстренько с ним расправится, и лишь придя с крупный пачкой денег в банк, выяснит, как жесток его кредитор. Например, Дмитрий Б. недавно получил ипотечный кредит на 90 тыс. долларов США в Москоммерцбанке. Через 4 месяца у него вдруг появилась крупная сумма, и он решил разделаться с ипотечным грузом одним махом. Однако в банке ему уважительно объяснили, что соответственно условиям договора в течение первого года аннуитетные платежи гасят только проценты по кредиту и прямо сумму основного долга уменьшать нельзя. Хотя на сайте банка указывалось, что "досрочное погашение вероятно уже с первого месяца с момента предоставления кредита".
"Ловушка для заемщика может быть только в недостатке или в несвоевременном предоставлении полной информации от банка", - рассказывает "Профилю" ипотечный брокер компании "Билд Ипотека" Алексей Зименков. Например, придя в банк по рекламе, заемщик рассчитывает на одну процентную ставку, но в переговорах с кредитным инспектором выясняет: если хочет гасить кредит досрочно, ему придется полагать на увеличенный процент. И такие случаи не редкость. Оттого вопросы о возможности досрочного возврата долга лучше задавать до его получения.
Кроме того, стоит поинтересоваться, в какой день не возбраняется действовать досрочное погашение: в каждый или только в установленный банком день очередного платежа, за какой срок до досрочного платежа нужно намарать заявление - за 5 дней или за месяц, произведет ли банк после этого этого перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или сократит срок кредита и т.д.
Платить по-русски
А что совершать тем, на кого не сваливается внезапное богатство, кому не повышают зарплату и вообще - ускорить выплату долга не представляется возможным? Не стоит отчаиваться. Сэкономить все-таки можно. Что ни на есть верный метод - рефинансирование ипотечного кредита, то есть приобретение нового кредита на более выгодных условиях.
Такую услугу уже предлагает строй крупных российских банков. Так, при рефинансировании остатка кредита в размере 60 тыс. долларов США и разнице в ставке в 1% экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около 4 тыс. Долларов США. Потому как за последние несколько лет ипотечные ставки снизились на 4-5%, согласитесь, хлопоты по оформлению нового кредитного договора стоят нескольких тысяч долларов. Помимо того, и рефинансированные долги разрешено отдать раньше срока.
Вообще, возделение побыстрее расквитаться с банком - чисто российская черта. В беседах с "Профилем" представители банков в качестве основных причин, которые побуждают заемщиков отказывать себе во всем во имя расплаты, называют увеличение доходов и российский характер. "Мы считаем, что тяготение погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Охота побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея вероятность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они останавливают свой выбор ее использовать", - отмечает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов.
В то же пора на Западе наблюдается обратная тенденция. Так, британские и американские заемщики стремятся, как можно дольше продержаться в статусе должника, растягивая по возможности сроки кредитования на 30-40 лет. Связано это с тем, что на заложенное жилье не распространяются налог на недвижимость и налог на наследство, которые нередко составляют 30-50% от стоимости жилья. Так что в случае смерти заемщика наследники ипотечных долгов освобождаются от подобных сборов. В России же налог на недвижимость не до того существенный, да и манера жить в кредит у нас еще не выработалась. А в силу того что банкам пока придется смириться с излишней добросовестностью своих клиентов.
