Ипотечная реченька - глубока
Ипотека шагает по стране. Газеты, телевидение, заседания Правительства, рекламка строительных фирм и банков выдают тонны информации о чудесном средстве, которое поможет снабдить жильем тех, кто уже давнехонько отчаялся его получить.
Ипотечно-бесконечная история
Однако статистика, которая, как известно, знает все, отмечает, что народонаселение России в данном случае проявляет несвойственную ему осторожность и кредиты хватать не торопится. Может быть, смутно представляет, как их после этого возвращать, а может, ещё не понимает, что же это такое - "ипотека". А, как известно, не зная брода, не суйся...
Слово "ипотека" (hypotheke) появилось в Древней Греции приблизительно три тысячи лет назад, а в широкое употребление вошло благодаря афинскому правителю Солону.
Сей прогрессивный супруг был первым, кто предложил методика перевести личную ответственность в имущественную. И если до этого в Афинах залогом в сделке выступал сам должник, который, не расплатившись по обязательствам, попадал в рабство, то благодаря реформам Солона обстановка изменилась. Отныне на земле должника устанавливался столбик ("ипотека" - подставка, подпорка), на котором указывали имя кредитора, а кроме того время, когда задолженность должен быть возвращен.
Таким было активизация ипотеки. Исторический факт: уже в Римской империи ипотечные учреждения выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а при императоре Антонии Пии, во II в. н.э., для ипотечных банков более того было разработано особое законодательство.
С упадком Древнего мира ипотека временно потеряла актуальность, но не умерла, доказав тем самым свою жизнеспособность. Сызнова о ней вспомнили в средних веках в Европе. В тот самый исторический отрезок времени ипотека по своей форме уже шибко напоминала сегодняшнюю: собственность принадлежало должнику, но кредитор имел полное право его затребовать для того, чтобы отдать и таким образом компенсировать убытки.
В России, несмотря на то что первые упоминания о закладе относятся к XIII веку, зачин ипотечного кредитования специалисты связывают с периодом правления императрицы Елизаветы Петровны. Аккурат в это миг в двух столицах, Москве и Санкт-Петербурге, были открыты первые дворянские банки. К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Своеобразный отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков. Нетрудно догадаться, что затем Октябрьской революции все они были ликвидированы.
Не вписавшись в социалистическую действительность, второе появление ипотека в нашей стране получила только вслед за тем развала Советского Союза, в начале 1990-х. Тогда методика работы банков с населением в большинстве случаев лишь отдаленно напоминала ипотеку: кредиты выдавались под гарантии юридических лиц, а люди не могли оформить жилье на себя, так как собственником становился банк-кредитор.
После выхода в 1998 г. федерального закона "Об ипотеке", ситуация на рынке недвижимости стала преображаться в лучшую сторону. При всем при том широкую известность посреди людей, не занимающихся недвижимостью профессионально, ипотека получила сравнительно недавно.
Ипотека - не напасть
Ипотека - это залог. Под залог имеющегося недвижимого имущества позволительно забрать у банка кредит, и в этом случае он будет именоваться ипотечным. И даже если полученные у банка денежки не будут потрачены на покупку квартиры, кредит от этого ипотечным быть не перестанет.
И все же покупка жилья остается самым распространенным способом использования ипотеки в России. Хотя чему тут удивляться? Квартирный вопрос, тот, что испортил москвичей, - это уже классика. Но пострадали не только обитатели столицы. Жилья не хватает по всей России, а способов получить вожделенные квадратные метры изобретено не так много. К таковым относятся жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив и потребительский кредит. Ипотека капитально конкурирует со всеми, в прошлом всего потому, что позволяет оформить квартиру в собственность, вселиться в нее, а уж опосля расплачиваться за новое жилье.
Конечно, чтобы ни случилось во момент погашения кредита - появление на свет детей, проблемы со здоровьем, смена места работы или состава правительства, - всякий месяц в единственный и тот же день придется разлучаться с определенной суммой денег. Утешением служит лишь дума о том, что эту же сумму вы нимало недавно отдавали за аренду квартиры, владельцем которой вам без ипотеки никак не стать. Да и цены на приобретенные квадратные метры растут как на дрожжах. Что также не может не радовать в этой ситуации. К тому же есть вероятность заполучить назад от государства задекларированный им же имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Помимо того, банк завсегда дает шанс расплатиться с ним досрочно. Зачем бы нет, если появится такая возможность?
При покупке квартиры по ипотеке риск сделаться жертвой какой-либо аферы многократно уменьшается. Оттого что работники банка, оценщики, страховщики и прочие специалисты, курирующие сделку, меньше всего заинтересованы в том, чтобы позже выручать вас и свои финансы из какой-нибудь авантюры. Лучше уж все испытать немного раз...
Кстати, на практике в любом солидном банке, имеющем занятие с ипотечными кредитами, в эти дни организована профессиональная информационная поддержка: от всезнающих консультантов до вороха методичек и образцов документов.
Будут деньги, заходите
Все просто. Вы обращаетесь в банк с просьбой вручить кредит. Банков, которые предлагают ипотечные кредиты, ныне достаточно. В соответствии ИПОБАРОМЕТРУ (http://www.ipohelp.ru), самую низкую ставку в валюте - 7,5% годовых - в Москве предлагает лишь один банк. Что ни на есть крупный срок кредита - 30 лет - разрешено сыскать в 25 банках. Куда сходить и как не прогадать, любой решает для себя сам.
По оценкам экспертов, неудачно выбрав банк, за его услуги не возбраняется переплатить до $2 тысяч. Толково прослеживается и такая закономерность: чем требовательнее банк к заемщику и чем больше стартовый внос за квартиру, тем меньше ставка по кредиту.
Деньги банк дает в отдалении не всем. Надобно быть к этому готовым. Но раньше чем отказать или дать добро, сотрудники банка тщательнейшим образом изучат информацию о ваших доходах, имеющемся в имущества имуществе, кредитной истории, трудовом стаже и т.д. Рассмотрение заявки может занять от трех дней до одного месяца. На основании полученных данных будет принято вывод о возможности выдачи кредита и его размере. Как правило, будущие ежемесячные выплаты не превышают 35-40% месячного дохода.
Богатые люди выбирают получать квартиры без помощи ипотеки, потому банкам приходится приноравливаться к возможностям простых россиян. Это значит, что некоторые (но неблизко не все) банки согласны обернуться к своим будущим заемщикам лицом и учесть не только "белую", официальную, но и "серую" зарплату потенциального клиента.
Если банк сказал "да", то дальше события будут рскручиваться эдак так. Квартиру, которую вы себе подобрали, банк проверит на юридическую чистоту и после этого этого заключит с вами кредитный договор, а выделенные средства пойдут продавцу. Еще один документ, который будет фигурировать в деле - трехсторонний контракт купли-продажи и ипотеки, соответственно которому позже первого денежного транша вы становитесь собственником квартиры, правда, об ипотечном долге упускать из памяти не стоит.
Последний период - страховка. Одолеть путь процедуру страхования придется не только квартире (от повреждений и утраты прав собственности), но и вам (страхование жизни и страховка на происшествие потери трудоспособности).
Хорошо, если в период заключения сделки вас будет опекать видавший виды риелтор, досконально сведущий "ипотечное дело". Без грамотного помощника силы, время, гроши и здоровье, которые вам потребуются, разрешается умножать на два.
Вот теперь, следом того как все формальности улажены, можно ежемесячно прощаться с деньгами, которые пойдут на оплату вашего сокровища.
Долг погашен? Банк направит в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о том, что вы выполнили свои обязательства. Кстати, не забудьте проконтролировать, чтобы вам закрыли кредитную карту, в особенности если кредит был погашен досрочно. По иному придется бродить в должниках, несмотря на то что должок был выплачен до последней копейки. Согласитесь, в России и не такое бывает.
Вот в настоящее время все в порядке - можно праздновать новоселье. Этот момент, безусловно, будет самым счастливым - вы станете полноправным собственником своей квартиры.
Но легко все лишь на начальный взгляд.
Ипотека: приказано выжить!
Если в каждой бочке меда обязана быть ложечка дегтя, то каждая ипотечная история - это многослойный коктейль: столь ингредиентов и нюансов, что обо всех в одной статье и не расскажешь. Ограничимся перечислением наиболее важных моментов.
Начнем с того, что банк, в который вы обратились, денег может не дать. Даже если формально вы соответствуете всем предъявляемым требованиям. Еще менее по-видимому обрести монеты у банка не имея дохода, гарантированного и задекларированного на весь срок кредитования. Желательно, чтобы он был не менее $1 тысячи в месяц.
Вам могут отказать по возрасту (до наступления пенсионного возраста заемщик должен расплатиться по кредиту), по месту жительства или по месту работы.
Как пишет журнал "Финанс", практически нереально принять кредит фрилансерам, живущим на гонорары: их заработки хотя и велики, но нестабильны, и банки отдают предпочтение не рисковать. В категорию "нежелательных заемщиков" попадают ещё работники казино и ресторанов (за исключением шеф-поваров), так как в этих областях крайне высока ротация кадров. Большинство банков не особенно с удовольствием кредитует и частных предпринимателей.
Идеальный портрет современного заемщика приблизительно таков: россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, с высшим образованием, семьей, детьми, перспективной профессией и стажем на последнем месте работы не менее полутора лет, имеющий в собственности квартиру, дачу, машину и акции-облигации, приносящие добавочный доход. Вы узнали себя? В таком случае добро пожаловать в банк.
Если вы не знаете, с чего начать, профессионалы советуют сначала нарыть квартиру, а позже обращаться к банку за кредитом или, наоборот, отыскать хорошего риелтора. И уж конечно, постарайтесь выяснить, сколь он грамотен в вопросах ипотеки. Помощник оказался новичком в ипотечных делах? Капиталы на его услуги будут потрачены впустую.
Расходы по кредиту - это вообще больная для большинства "ипотечников" тема. Не будучи морально готовым к тому, что так называемая "переплата" за будущую квартиру (речь идет о процентах по ипотечному кредиту и ежегодных суммах обязательного страхования) может собрать больше 100%, "процесс" можно не начинать. И уж конечно, придется заблаговременно смириться с "дополнительными расходами".
Взносы в рублях или валюте потребуются при рассмотрении заявления на выдачу кредита, при положительном решении кредитного комитета (не путать со взяткой) и выдаче кредита, на оценку жилья и страховку, за открытие и ведение ссудного счета, перевод денег из банка в банк, услуги нотариуса и риелтора (5-7% от стоимости квартиры). Да, еще понадобится справка из психоневрологического диспансера...
В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут вознести цена жилья еще на $5-10 тысяч.
Если потом всех процедур Вам удалось не только вселиться в новую квартиру, но еще и сберечь физическое и психическое здоровье, то до полного погашения кредита не стоит терять из виду о судьбе заемщиков, которым так и не удалось расплатиться за свои ипотечные метры.
Нет, в долговую яму нынче никого не бросают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса Россия гласит, что в случае невозврата кредита жилье может быть продано, а должник выселен. Конкретные условия, при которых утрата квартиры станет реальностью, определяются банком и прописаны в договоре об ипотеке. Если такого пункта нет, то применяется статья 50 Закона "Об ипотеке". По ней вынудить банк пойти на крайние меры может ломание правил сроков внесения платежей по кредиту более трех раз в течение года. Банк должен обратиться в суд, по решению которого квартиру продадут с публичных торгов. Но по просьбе должника суд вправе дать отсрочку на продажу жилья до одного года.
Если уж, что называется, "прижало", ни в коем случае не пытайтесь уклоняться от обязательств. Банк подаст в суд, а после вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов судебные приставы опишут ценности, находящееся в квартире, а само жилье уйдет с торгов.
Страшно? Оттого лучше уж прийти в наш банк и покаяться. Целиком вероятно получить отсрочку на некоторое время, а может быть график платежей (в качестве исключения) сделают более растянутым. Банки останавливают свой выбор улаживать конфликты полюбовно, а сильно невысокий процент "несчастных случаев" объясняется как раз высоким уровнем требований, предъявляемых к кандидатуре заемщика на старте.
Тем не менее, в черный список должников лучше не попадать. "Очевидцы" утверждают, что, оказавшись в нем раз, репутацию можно изуродовать навсегда. Даже если долг погасить.
Дайте мне кредит на Тенерифе!
Жизнь, как известно, не стоит на месте, и тем, кто старается "соответствовать", дарит больше возможностей. "Прекрасное далеко" сейчас тоже можно приобрести в кредит. Возможность получения ипотечного кредита заграницей, хотя и кажется экзотикой, но в ближайшее период наверное будет обзаводиться все большую популярность среди желающих перевести дух от близкий страны. Необходимо сказать, передохнуть есть от чего.
Хотите квартиру или бунгало в Испании? Добро пожаловать! Ипотека на родине Пикассо и Сервантеса существенно ближе "к народу". И не только к испанцам, но и к нашим согражданам.
Корриды с местными бюрократами не будет. Для получения ипотечного кредита потребуются только нотариально заверенные копия загранпаспорта, документ, удостоверяющий доходы гражданина за год (налоговая декларация или справка 2-НДФЛ) и выписка со счета в испанском банке. В Англии и Франции оформить ипотеку несколько сложнее. Заемщик должен жить, действовать и располагать свойский коммерциал в той стране, где он хочет обзавестись недвижимость.
В Австрии в свое время чем получить квартиру необходимо протянуть больше трех лет. Благоразумная Швейцария вообще запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, приобретать недвижимость. Ну и не очень-то хотелось, поедем в Барселону.
И все таки она вертится!
Ипотека была, есть и будет. И деваться нам некуда. Душевнобольной увеличение цен на жилые метры в столице и регионах привел к тому, что одним махом выложить сумму на квартиру под силу лишь тем счастливцам, у которых вопросительный мотив с жильем уже давно не требует особого внимания. Всем остальным (а это 77% обитателей России, нуждающихся в улучшении жилищных условий) придется избирать между ипотекой и ожиданием чуда.
Конечно, российской ипотеке еще вдалеке до западного образца. "Новые известия", приводя данные Института комплексных социальных исследований (ИКСИ) РАН, пишут о том, что в России только 1,5% населения пользуются ипотечными кредитами. Для сравнения: в странах Западной Европы до 70% населения живут в домах и квартирах, купленных в кредит, в США - примерно 50%. Ничего удивительного в этом нет. В большинстве западных стран ипотечный кредит может получить тот, кто сумел накопить 3-5% от стоимости квартиры, и при этом идет активная схватка за понижение этого процента. Тяжко сказать, сколь времени россиянам придется мириться с тем, что проценты по ипотечному кредиту в нашей стране составляют 10-11% в валюте и 12-14% в рублях в год, в то пора как за рубежом - максимум 8%.
В прошлом году кредиты на жилье подешевели на 1,5-2%. Это, безусловно, радует. Но, несмотря на то что в одобренная правительством "Концепция рефинансирования ипотечного кредитования" гласит, что в 2008 г. ставка по ипотечным кредитам должна снизиться до 10%, а в 2010 году - до 8%, по оценкам экспертов, на этом все остановится и в ближайшее час снижения не будет. Оптимисты, впрочем, могут пропустить в данном абзаце все, кроме слов председателя Госдумы Бориса Грызлова, который заявлял, что можно ждать снижения ставки до 6,5% в рублях уже к 2008 г.
Так суждено ли нашему поколению углядеть ипотеку с "человеческим лицом"? Возможно. Банков на ипотечном рынке с каждым годом становится все больше, и конкуренция делает близкое дело, хотя и не так быстро, как этого хотелось. Как пишет "Коммерсантъ", в 2005 г. ипотечные банки вышли на рекорд, выдав населению вдвое больше кредитов, чем в 2004 г., - без малого $3 млрд.
Набирает популярность "ипотека новостроек". Все чаще люди берут кредиты на приобретение не вторичной, а новой квартиры. В этом случае, правда, кредиторы требуют дать им пакетик документов, подтверждающий, что строительная компания, услугами которой вы хотели бы воспользоваться, возводит здание на законном основании (полно и тех, кто возводит дома без него). Появилась возможность оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости.
Растут сроки выдачи кредита. Еще недавно банки предлагали кредиты максимум на 10-15 лет, а с осени прошлого года для заемщиков не новость кредиты уже на 25-30 лет.
Снижаются первоначальные взносы. С 20-30% им удалось "упасть" до 10-20%. Уже появились банки, готовые предоставить кредиты под залог имеющегося жилья, не заставляя заемщика выплачивать первоначальный взнос. Конечно, банк не даст 100% стоимости заложенной квартиры (максимум 70%), к тому же недвижимость, скажем, в Саратове не привлечет столичный банк: квартирка должна находиться в том же городе, что и банк-кредитор.
В некоторых банках немаловажно короче стал перечень документов, запрашиваемых у потенциального заемщика. Многие московские банки перестали требовать у своих клиентов постоянную регистрацию в Москве и даже российское гражданство. Увеличился и предельный возраст заемщиков. Строй известных банков поднял планку до 75 лет. Это значит, что сорокалетние жители России тоже не останутся за бортом ипотеки.
Нынешней осенью на ипотечном рынке появятся "первые ласточки" - банки, выдающие кредит на покупку комнат в коммуналках.
К сожалению, до сегодняшнего дня в России практически не распространена ипотека коммерческой недвижимости. Возможно, у банков нашлось бы несть числа заемщиков, желающих взять офис. Но сами банки вводить новую услугу не спешат, потому что как сомневаются, что данное ориентация принесет большие прибыли.
К концу 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов должен увеличиться до 108-110 млрд рублей. Об этом заявил первостепеннный вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев на совещании по вопросам участия российских кредитных организаций в реализации национальных проектов.
В национальном проекте "Доступное и комфортное жилье гражданам России" в числе приоритетных направлений заявлено повышение уровня доверия населения к ипотеке. Создание нового менталитета, "снятие страха перед жизнью в кредит" должно, по мнению специалистов, реализовываться как отдельная программа. Для популяризации предлагается организовывать общенациональные и региональные выставки, call-центры, давать информационно-разъяснительные передачи, рекламные ролики, публиковать материалы в прессе, а также созидать ипотечные бренды.
Все полнее становятся воды ипотечной реки, разливающейся по просторам нашей страны. И уже не далек тот день, когда ее стремительные потоки напоят сухую землю российского рынка недвижимости и всех страждущих. Будем надеяться, что никто не будет, как пятьдесят лет назад, повертывать ее русло вспять. А плавать в этой реке мы научимся... Не впервой.
Опубликовано: 01 декабря 2008
ПРОГРЕССИВНЫЕ БИЗНЕС-ИНСТРУМЕНТЫ INTWAY
