Ипотечный кредит: благо или кабала?
Вот уже без малого год, как цены на недвижимость укротили свойский помешанный рост. На долгий срок ли?
Строить стопроцентные прогнозы на этот счет чертовски тяжело. И все-таки у тех, кто в то время как только мечтает о собственном жилье, появилась вероятность перевести дух и больше взвешенно обдумать, какой из путей остановить свой выбор для решения квартирного вопроса: стараться копить или немедля достать - по ипотеке? Как показывает статистика, все большее цифра россиян останавливается на втором варианте, объемы выданных ипотечных кредитов возросли небывало.
Чтобы поведать нашим читателям о том, что сегодня происходит на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, чего нам ждать, на что верить в будущем году, мы пригласили за "Круглый стол" депутатов Государственной Думы, банкиров, риэлторов, представителей брокерских и страховых компаний.
Читатели голосуют "за"
За немного дней до проведения "Круглого стола" мы попросили посетителей нашего сайта ответить, задумываются ли они о приобретении квартиры или же в обозримом будущем будут арендовать жилье и планируют ли потенциальные новоселы употребить для покупки недвижимости ипотечным кредитом.
В пользу собственной крыши над головой высказался 71 процент опрошенных; только треть из них рассчитывают на собственные сбережения - остальные планируют одолжить монеты у банков.
Ну а на практике, говорит вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чепенко, "пока лишь 10 процентов сделок по приобретению недвижимости совершаются по ипотечным схемам. При всем при том при нынешних ценах на квадратные метры без ипотеки обзавестись жилье будет тяжеловато.
Поэтому численность ипотечных сделок всегда растет - растет колоссальными темпами". И, по оценке президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, объем выданных ипотечных кредитов будет ежегодно удваиваться ещё на протяжении нескольких ближайших лет.
И, конечно же, говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов, российской банковской системе ни в коем случае не грозит кризис, сходный случившемуся в Америке: "В главный массе россияне покупают квартиры для того, чтобы в них жить, а не для перепродажи. И, получив кредит, люди стремятся погасить его вовремя, не отказываются от своих обязательств". Процент невозвратов, разрешено сказать, незначителен.
Кому доступна ипотека?
"В регионах, где обычный габарит кредита на покупку жилья составляет примерно одного миллиона рублей, ежемесячный барыш семьи заемщика должен собирать от 30 до 40 тысяч рублей", - говорит шеф Департамента методологии и маркетинга "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Константин Ярославцев.
"В ближнем Подмосковье минимальная цена однокомнатной квартиры - от 100 тысяч долларов. В столице - еще на четверть дороже. И чтобы банк дал одобрение на кредит, потенциальный заемщик должен иметь в распоряжении подтвержденный доход не менее 2000 долларов в месяц, - дополняет начальник Департамента ипотечного кредитования ГК "Московский Ипотечный Центр" Константин Шебицкий. - Для того чтобы ипотека стала доступной и людям с меньшими заработками, банки должны немаловажно усилить сроки кредитования - до сорока лет. Некоторые из них уже пошли по этому пути, уже предлагают новые продукты".
И, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования компании "БЕСТ-Недвижимость" Натальи Емилиной, это в особенности актуально сейчас, когда "стагнация рынка недвижимости закончилась, мы находимся на пороге нового витка цен".
В качестве одного из примеров успешной работы на рынке ипотечного кредитования народный избранник Государственной Думы, президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков привел навык ВТБ 24 и Городского ипотечного банка.
Эксперт Департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Татьяна Усенко подтверждает: повышение сроков кредитования, пересмотр процентных ставок по ипотечным программам ВТБ 24, а кроме того реализация совместных программ с крупнейшими строительными компаниями России существенно увеличили объем клиентских обращений.
Но не менее важны другие условия: "Размер первоначального взноса, существование и охват комиссий за оформление кредита, а ещё репутация банка. ВТБ 24 сильно оперативно реагирует на новые потребности и предпочтения потенциальных заемщиков и стремится предлагать наиболее выгодные условия кредитования.
Кстати, в связи с тем, что городок Сочи стал столицей будущих Олимпийских игр 2014 года, нами готовится специальная программа с уникальными и весьма интересными для российского рынка условиями ипотечного кредитования. Надеемся, что данная программа будет пользоваться популярностью и окажет поддержку гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия".
Зри в корень!
Но, говорит управляющий Центра ипотечного кредитования БИНБАНКа Дмитрий Галкин, в условиях, когда рынок уже сложился, заемщик должен учесть не только первоначальные расходы на приобретение кредита, не только размер процентной ставки, а "рассматривать в комплексе всю программу, обращая внимательность в том числе на порядок сервиса, на прыть обслуживания и другие нюансы, которые лишь на основополагающий воззрение могут показаться второстепенными".
"Ипотечный кредит - это "роман" клиента с банком на долгие годы, - продолжает тему руководитель отдела ипотечного кредитования банка "Возрождение" Татьяна Чепенко. - Потому нужно внимательнее ознакомиться с программами банка: есть ли возможность досрочного погашения кредита, каковы размеры штрафных санкций за просрочки, интересоваться у знакомых об уровне сервиса в этом банке".
А вот Ласло Чука, исполнительный босс дивизиона розничного коммерциала "Инвестсбербанка", предлагает кинуть взор на ситуацию шире: "Россия становится все богаче, но вместе с тем и все дороже. И если у вас есть малейшая возможность закупать - во что бы то ни стало необходимо покупать. И не нужно бояться! Если вы на час останетесь без работы - с банком завсегда разрешается столковаться об отсрочке платежа. Мы неизменно готовы топать навстречу нашему клиенту. Главное - подсоблять с банком непрерывный диалог".
Что тут же подтвердил шеф Отдела инновационных продуктов страховой компании РОСНО Виталий Ус, тот, что заявил, что, следуя логике развития рынка ипотечного кредитования, страховщики спроектировали максимально удобные и выгодные для клиентов схемы страхования: стоимость полиса минимальна, его оформление не отнимает полно времени, при наступлении страхового случая денежки выплачиваются в считанные дни.
Совет для экономных
Новые возможности для экономии появились у тех, кто хватал ипотечный кредит несколько лет назад: плата за пользование деньгами банка была в то момент куда выше и доходила порой до 20 процентов годовых.
"К настоящему моменту появилась довольно большая когорта заемщиков, которых интересует вопросительный мотив перекредитования, - рассказывает ведущий менеджер по продвижению ипотечных продуктов "Хоум Кредит энд Финанс Банк" Екатерина Токарева. - Эффективным рефинансирование становится уже при разнице ставок в 1,5 - 2 процента.
С помощью этого инструмента не возбраняется существенно сократить затраты по выплате ипотечного кредита, снизить размеры ежемесячных платежей, уменьшить процентную ставку по кредиту, повысить срок кредитования размеры или схватить дополнительные капиталы на любые цели".
"К сожалению, - констатирует патрон отдела ипотечного кредитования СБ Банка Артем Ветюгов, - банки неохотно "отпускают" своих клиентов, хотя эта методика должна трудиться более активно". Единственный из ее вариантов - постепенное понижение самими банками-креди
торами процентных ставок для тех своих клиентов, кто вынужден оплачивать по "морально устаревшим" ставкам.
Ну а своеобразным итогом "Круглого стола" прозвучали слова заместителя генерального директора ОАО "Росгосстрах"Дмитрия Маслова: "В России наблюдается тенденция к росту населения крупных городов. И в этой ситуации, сколь бы мы ни строили, дефицит жилья в ближайшие годы все одинаково сохранится. А это будет провоцировать дальнейший увеличение цен на недвижимость. В этих условиях для здоровенный части населения ипотека остается одним из надежнейших инструментов для решения квартирного вопрос".
НАШИ ЭКСПЕРТЫ
ЧЕПЕНКО Евгений - вице-президент Европейского трастового банка
УСЕНКО Татьяна - эксперт Департамента ипотечного кредитования ВТБ 24
ЧЕПЕНКО Татьяна - начальство отдела ипотечного кредитования Банка "Возрождение" (ОАО)
ГАЛКИН Дмитрий - директор Центра ипотечного кредитования БИНБАНКа
ЧУКА Ласло -Исполнительный директор дивизиона розничного бизнеса ОАО "Инвестсбербанк"
ТОКАРЕВА Екатерина - ведущий менеджер по продвижению ипотечных продуктов "Хоум Кредит энд Финанс Банк"
ВЕТЮГОВ Артем - босс отдела ипотечного кредитования СБ Банка
УС Виталий - начальник Отдела инновационных продуктов РОСНО
СОВЕТ СТРАХОВЩИКА
Портрет заемщика на фоне ипотеки
Знаете ли вы, что с точки зрения законодательства страховаться при заключении ипотечной сделки совсем не обязательно? А вот с точки зрения банка и клиента - совсем необходимо. И, пожалуй, эта точка зрения более чем оправданна: как правило, размер ипотечного кредита исчисляется шибко серьезными цифрами и берется на продолжительный срок. И где гарантия, что за эти годы судьбина не подкинет вам неприятных сюрпризов?
"Если с заемщиком случилось какое-то бедствие или же основательно пострадало его жилье, а страхового полиса у человека нет, он и его близкие рискуют угодить в чрезвычайно тяжелой финансовой ситуации, - комментирует глава департамента массовых видов страхования - заместитель генерального директора ОАО "Росгосстрах" Дмитрий Маслов. - В наши дни задача страхования при совершении ипотечных сделок стала особенно актуальной, портрет среднестатистического заемщика здорово изменился.
Если в предыдущие годы покупатели жилья оплачивали основную количество суммы из собственных сбережений и лишь небольшую ее доля одалживали у банка, то сейчас обстановка изменилась на прямо противоположную: стало почти что правилом вносить плату в качестве первоначального взноса лишь 10 - 20 процентов от стоимости квартиры, остальные средства хватать в кредит. А чем больше денег ты одалживаешь, тем серьезнее ответственность. Вследствие этого лучше загодя вытурить саму возможность потерь при возникновении форс-мажорных ситуаций.
Стоимость полиса комплексного ипотечного страхования невелика: возле 1% от страховой суммы. Но есть один нюанс: большинство страховых компаний оставляют за собой право ежегодно корректировать процентную ставку в сторону увеличения. "Росгосстрах" же фиксирует ее на весь срок кредитования. В итоге за 10 - 15 лет на этой, на первостепеннный точка зрения незначительной разнице позволительно сэкономить сумму, достаточную для покупки средней руки иномарки".
ЛИДЕР
Хороший банк - подходящий банк
Банки стремятся надлежать мировым стандартам сервиса.
По неофициальным данным, рядом трети всех банков, предоставляющих услуги ипотечного кредитования, в последнее период начали проверять определенные трудности - трудности роста: ипотека в такой степени востребована, что у мелких и особенно у региональных банков просто не хватает денежных ресурсов на выдачу кредитов. Как итог, некоторые из них вынуждены либо оставить с рынка, либо ужесточить условия выдачи кредитов.
- Кого метко не коснется тот самый процесс, так это крупных государственных и частных банков, - комментирует ситуацию руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. - Мы недостатка в средствах на выдачу ипотечных кредитов не испытываем и не только не собираемся сужать круг клиентов, но и всю дорогу его наращиваем: за счет снижения процентных ставок, за счет увеличения сроков кредитования, за счет расширения географии присутствия - ныне с одинаковой легкостью воспользоваться нашими услугами могут не только обитатели Москвы, но и еще 20 регионов России, где мы имеем наши представительства.
- Возможно, мелкие игроки ипотечного рынка со временем отсеются. Но, с иной стороны, неизбежно усилится конкуренция между банками-лидерами...
- Мы к этому готовы. И, на свойский взгляд, одним из серьезных конкурентных преимуществ станет удобство сотрудничества с банком. Например, чтобы осуществить ежемесячный платеж по кредиту, нашим клиентам необязательно ехать в офис банка: мы располагаем целой сетью банкоматов с функцией приема наличных денег. Тем, кто только планирует забрать кредит, нет необходимости в обязательном порядке предоставлять справку НДФЛ-2. Если дядя работает в успешной компании, мы уверены в его кредитоспособности. Помимо того, существует возможность оформить ипотечный кредит для иногородних обитателей и провести сделку всякий сложности. В том числе и по приобретению загородного жилья.
Мы изначально позиционировали себя как удобный банк. Выбранная стратегия себя оправдывает.
Национальный резервный банк: индивидуальность и комфорт
Из 1158 российских банков около шестисот заявляют о своей готовности выдавать ипотечные кредиты. Однако по оценкам Института экономики Российской академии наук лишь сорок шесть банков-лидеров могут предложить своим клиентам по-настоящему выгодные и комфортные условия кредитования. Что нетрудно объяснимо: речь подчас идет о многомиллионных суммах, а не о нескольких тысячах рублей на покупку новой микроволновки или телевизора. Но уж между наиболее крупными и надежными финансовыми учреждениями конкурентная схватка за умы и сердца потенциальных заемщиков развернулась нешуточная.
Процентные ставки, сроки кредитования, размеры обязательного первоначального взноса - основные условия по ипотеке у большинства серьезных банков в наши дни эдак одинаковы, - говорит И.О. Президента Национального резервного банка (НРБ)
Аркадий Колодкин. - Однако и в этих условиях у нас есть серьезные конкурентные преимущества. Главное из них в том, что НРБ предлагает, пожалуй, самую широкую линейку из семнадцати ипотечных продуктов. Есть, например, кредитная программа рассчитанная на студентов. Другая - для тех, кто хочет взять не квартиру, а загородный дом. Третья позволит поменять меньшую квартиру на большую и немедленно же произвести в ней ремонт. И так далее. Кроме этого, мы крайне навалом внимания уделяем тому, чтобы наши клиенты чувствовали себя максимально комфортно, не стояли в очередях, не тратили пора на заполнение лишних бумаг, чтобы каждый возникший у них вопрос решался максимально проворно и качественно. Оттого мы открываем и в Москве, и в других города России специализированные ипотечные центры, где работают специалисты высочайшей квалификации.
Портрет заемщика на фоне ипотеки
Знаете ли вы, что с точки зрения законодательства страховаться при заключении ипотечной сделки нисколько не обязательно? А вот с точки зрения банка и клиента - безупречно необходимо. И, пожалуй, эта позиция более чем оправдана: как правило, размер ипотечного кредита исчисляется очень серьезными цифрами и берется на долгий срок. И где гарантия, что за эти годы фатум не подкинет вам неприятных сюрпризов?
"Если с заемщиком случилось какое-то горе или же солидно пострадало его жилье, а страхового полиса у человека нет, он и его близкие рискуют очутиться в очень тяжелой финансовой ситуации, - комментирует Руководитель департамента массовых видов страхования - Заместитель генерального директора ОАО "Росгосстрах" Дмитрий Маслов. - В наши дни предмет страхования при совершении ипотечных сделок стала особенно актуальной, портрет среднестатистического заемщика очень изменился.
Если в предыдущие годы покупатели жилья оплачивали основную часть суммы из собственных сбережений и лишь небольшую ее часть одалживали у банка, то ныне ситуация изменилась на прямо противоположную: стало почти что правилом уплачивать в качестве первоначального взноса лишь 10-20 процентов от стоимости квартиры, остальные средства забирать в кредит. А чем больше денег ты одалживаешь, тем серьезнее ответственность. Поэтому лучше заблаговременно турнуть саму возможность потерь при возникновении форс-мажорных ситуаций.
Стоимость полиса комплексного ипотечного страхования невелика: около 1 % от страховой суммы. Но есть один нюанс: большинство страховых компаний оставляют за собой право ежегодно корректировать процентную ставку в сторону увеличения. Росгосстрах же фиксирует ее на весь срок кредитования. В итоге за 10-15 лет на этой, на начальный взгляд незначительной, разнице можно сэкономить сумму, достаточную для покупки средней руки иномарки".
