Точка зрения свысока
Опрос. Каким будет в ближайшие годы рынок российской недвижимости – жилой и коммерческой? Об этом «Финанс» узнал у первых лиц российских строительных и риелторских компаний.
Самый основной вопросительный мотив ныне - будут ли вырастать цены на жилье? Первые лица компаний отвечают - да. При всем при том не все участники рынка настроены до того категорично - независимые аналитики делают ставки на продолжающуюся стагнацию и более того предсказывают очередное понижение цен.
За последние восемь месяцев по ряду позиций цена жилья снизилась на 20%. Не дождавшись подорожания квартир этой весной, аналитики предрекают, что цены не вырастут и осенью. В лучшем случае они легко остановятся, в худшем - упадут на 7-10%.
По сравнению с этими высказываниями мнения собственников коммерциала вызывают некоторое удивление. Впрочем, их точка зрения совершенно объяснима - кто же будет дарить комментарии, которые могут навредить собственному бизнесу? Сколь сбудутся прогнозы девелоперов, "Ф." оценит в конце этого года.
"На мой взгляд, подъем цен в Москве и Санкт-Петербурге продолжится - в этом году он будет умеренным и составит не больше 5-7%, - полагает генеральный босс холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - А в 2008 году будет более интенсивным, сопоставимым с процентом роста инфляции. Сегодняшнее же состояние рынка - отрезок времени стабилизации - является закономерным после этого прошлогоднего резкого подъема уровня цен".
Прогноз роста на 5-7% по итогам года - единственный из самых сдержанных. По мнению председателя совета директоров холдинга "Миэль" Григория Куликова, 15% - целиком вероятный показатель. А управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что к концу 2007 года средняя стоимость квадратного метра вырастет до 5,5 тыс. долл., то есть грубо на 10-12%.
"В 2007-2008 годах тенденцию к росту цен будут подсоблять сохраняющийся дефицит предложения на рынке новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения, - отмечает Григорий Куликов. - Если совершать прогноз на длительное время, то позволительно предположить, что в период с 2007 по 2010 годы обычный темп роста на московскую недвижимость составит рядом 12% в год, а средняя цена предложения в таком случае достигнет к 2010 году уровня в 7,5 тыс.долл. за квадратный метр".
В любом случае ожидающийся осенний всплеск спроса и увеличение цен не будут ажиотажными - в этом сходятся все эксперты и участники рынка. "В тот самый период ни у продавцов, ни у покупателей нет четкого представления о том, что будет с рынком в перспективе, - объясняет президент корпорации "Бест-недвижимость" Григорий Полторак. - Сказывается былое сжатие спроса, результатом которого стал бойкий рост стоимости жилья, политработа ипотечных продуктов. То есть спрос, тот, что должен был сформироваться нынешней весной, исчерпан ещё в 2006 году. Осенью цены вырастут, но неравномерно. По жилью высокой ликвидности они продолжат расти стабильно".
Темпы снижения цен на устаревшие пятиэтажки чуть-чуть ли существенно превысят показатели роста стоимости квартир в качественных новых домах. "Более того, к концу 2007 года мы можем ждать некоторого оживления на рынке жилья бизнес-класса, связанного с выходом новых проектов, - отмечает управляющий шеф Knight Frank Джереми Оутс. - Ещё видимо повышение количества услуг и опций, предлагаемых покупателям качественного жилья, активное формирование ипотечного кредитования".
Темп роста цен в сегменте бизнес-класса составит 2-5% в 2008 году, по прогнозам Knight Frank, уже 5-8% в первой половине года и 10-12% во второй. В 2009-м же этот показатель может собрать и до 20%. В целом, рынок, теперь ориентированный на продавца, в ближайшие 2-3 года повернется к покупателю, позволив ему диктовать правила игры.
Сезонное оживление, возможно, коснется всех сегментов, но наибольший потенциал сохранится на рынке новостроек и загородного жилья.
Достаточно сказать, что еще в 2006 году произошло смещение спроса с рынка жилья Москвы на рынок Московской области. По данным "Миэля", в 2005 году соотношение покупателей квартир в новостройках в Москве и ближайшей области составляло 60% к 40%, то уже в 2006 показатель изменился - 52,6% супротив 47,4%. Сегодня разрешается калякать об отложенном спросе. Многие без затей отстали от рынка или ждут снижения цен, но, потому что в целом благосостояние населения растет, повышается и спрос на загородную недвижимость - дома для постоянного проживания и дачи.
Кроме того, область продолжит забирать у Москвы и Санкт-Петербурга доля потенциальных покупателей жилья эконом-класса. "Спрос на него крайне высок, но масштабное возведение такого жилья затруднено. В столице наблюдается дефицит свободных участков под застройку, и если они появляются, то девелоперы стараются занять их очевидно не самым дешевым жильем, - говорит Константин Ковалев. - Вся надежда на городские программы по сносу пятиэтажек и освоению промзон, но даже они не способны удовлетворить спрос. Все это и привело к переходу массовой комплексной застройки в область. В ближайшие 5-10 лет аккурат за счет такого строительства надобность москвичей в жилье может быть всецело удовлетворена".
Даже в Москве и Санкт-Петербурге не хватает качественных офисных и торговых помещений, а в других регионах не возбраняется толковать о тотальном дефиците. Как раз с этим, по мнению члена совета директоров Mirax Group Алексея Адикаева, связан неизменный рост арендных ставок. Спрос носит ажиотажный характер.
"Уже к концу 2007 года арендные ставки на офисные помещения возрастут на 15% по сравнению с началом года, торговые "подорожают" на 13%, - полагает генеральный управляющий DeltaRealty Кирилл Щепановский. - В текущий момент работать точные прогнозы весьма сложно, все участливость обращено к Сочи, оттого на рынках других городов будет держаться под наблюдением некоторое затишье".
Снижение стоимости аренды коммерческих площадей чуть ли может быть в ближайшем обозримом будущем. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга, а кроме того ряда других крупных городов, развиваются циклично, что не дает стоимости снизиться сколько-нибудь существенно. В соответствии данным Knight Frank Global Market Report, нынче Белокаменная находится на третьем месте следом Лондона и Парижа по величине ставок аренды.
"Продолжится децентрализация офисного рынка. В пределах Садового кольца лимитированы земельные ресурсы для застройки, потому девелоперы бойко осваивают участки в районе Третьего транспортного кольца и МКАД", - отмечает Джереми Оутс.
Эдуард Тиктинский, гендиректор холдинга RBI:
- Рынок недвижимости в России еще не видел кризисов. Мы дважды попадали в сложные ситуации, но справлялись с ними. В 1998 году, когда руб упал в четыре раза, себестоимость - в три, а продажная цена - в два. И год назад, когда начала живо рскручиваться ипотека и оказалось, что инженерно подготовленных территорий мало, объем предложения грубо сократился, а цены взлетели. Третий раз мы вряд ли проскочим: сложно представить, что должно произойти, чтобы кризис не наступил.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
- Предпосылок для снижения цен на рынке жилья по-прежнему нет - цены могут понижаться только на раньше переоцененные объекты, причем как низкого, так и высокого класса, а качественных предложений снижение цен не коснется.
Григорий Полторак, президент корпорации "Бест-недвижимость":
- Уже этой осенью рынок жилья оживится, цены начнут расти, и все-таки никакого ажиотажа мы не ожидаем. Будут наиболее востребованы ипотечные продукты, увеличится цифра кредитных сделок. В период галопирующего роста рынка клиент забыл о таких вопросах, как свойство жилья и инфраструктура, мало-помалу клиенты становятся все более внимательными, выбирают придирчиво. Так и будет в будущем.
Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга "Миэль":
- В эти дни обеспеченность жильем в среднем по России составляет 20,3 кв. метра на человека, в Европе этот показатель находится на уровне 40 метров. Воспрещено терять из виду также о ветхих и аварийных домах - в период с 2007 по 2010 годы их должно ежегодно делаться на 20-30 млн кв. метров меньше. Раша достигнет европейских показателей не раньше 2030 года, даже с учетом самых смелых обещаний правительства.
Кирилл Щепановский, генеральный директор DeltaRealty:
- Судя по всему, период насыщения рынка офисными площадями в Москве начнется с середины 2009 года - сектор переживает деятельный рост. Однако, разумеется, прогнозы могут быть скорректированы, ибо обстановка шибко очень зависит от девелоперов и соблюдения ими сроков ввода заявленных объектов в эксплуатацию.
Алексей Адикаев, член совета директоров Mirax Group:
- Несмотря на явление ряда объектов офисной недвижимости, относящихся к классу "А", с вводом ограничений столичных властей на сооружение офисных зданий в центре столицы спрос только возрастет, вследствие этого дожидаться на рынке стагнации не приходится. Рост цен не остановит даже появление большого объема площадей "Москва-Сити".
Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank:
- В связи с децентрализацией элитного строительства, популярность приобретает освоение территорий бывших промзон в черте города, что расширит представления о востребованных районах Москвы. Период стабилизации цен, начавшийся в 2007 году, будет продолжительным. Девелоперам понадобится время, чтобы спроектировать новые концепции жилья для привлечения покупателей.
