Ипотечное перекредитование: стоит ли спешить?
Рефинансирование ипотечных кредитов в последнее час стало чертовски популярным: отчасти усилиями государства по снижению ставок на ипотечные кредиты, отчасти благодаря активности банковских брокеров.
Услуга кажется крайне выгодной, но не вечно является таковский на самом деле.
Спрос на рефинансирование ипотеки появлялся по мере развития рынка. За последние 3 года ставки по кредитам на жилье снизились достаточно существенно, банки стали лояльнее относиться к клиентам. Появилась группа людей, которая воспользовалась ипотечными программами на жестких условиях и которой была выгодна операция пересмотра условий по выплате кредита. Аккурат эта группа и заинтересовалась программами по рефинансированию кредитов.
Конечно, когда клиент ипотечного брокера ищет подходящую программу, он, в первую очередь, обращает чуткость на трансформирование ставки по кредиту. "Безусловно, банк, переманивающий клиента, должен предложить ему больше низкую процентную ставку, и в большинстве случаев это так, хотя рефинансироваться разрешено и с другими целями", - считает Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования.
Раньше такие услуги не привлекали внимательность заемщиков из-за сложности процедуры перекредитования и незначительной экономической выгоды. Помимо того, при получении первого кредита заемщик мог употребить льготой по уплате подоходного налога и процентов за пользование ипотечным кредитом.
Сейчас ситуация, хоть и изменилась, но законы на рынке продолжают делать те же. Переходя в прочий банк, заемщик теряет льготы, так как меняет направление кредита: в случае перекредитования сумма берется в должок под имеющееся жилье. Вследствие этого экономия на процентах может быть меньше льготы, которой он пользовался во момент первого кредита.
"Эффективность коммерческая тут налицо, в особенности для людей, которые думают коммерчески. В силу того что что, если у вас уже есть кредит, за рубежом это называется "вторая ипотека". У нас квартиры будут перезакладывать, кредиты рефинансировать и обретать финансы за счет того, что у вас предмет недвижимости вырос, под меньшие проценты вы получаете существенные финансовые ресурсы. Самое главное тут рефинансировать не ту доля кредита, которую 2-3 года обратно получили - 30-35 тыс. долл., а заполучить до 90% от текущей стоимости жилья. Это внушительный финансовый рычаг", - считает начальник направления ипотечного кредитования "Альфа-банка" Илья Зибарев.
"Прежде чем решить, стоит ли перекредитовываться, заемщик должен просчитать все комиссии банка и накладные расходы, которые ему предстоит заплатить, а ещё заново изготовить оценку своей недвижимости и перестраховаться в страховой компании, которая является партнером банка", - советует Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба.
Пока, считают аналитики рынка, потенциальных клиентов программ перекредитования ипотечных кредитов немного, но, по мере снижения процентных ставок, их цифра будет расти. А в том, что ставки будут снижаться, сомнений нет.
"В развитии национального проекта "Доступное жилье" в 2007 году упор необходимо изготовить на понижение ставки ипотечного кредитования до 7-8%", - заявил начальный вице-премьер Россия Дмитрий Медведев, комментируя политику государства в области жилищных программ.
Правда, снижение ставок в рамках государственной политики, по мнению некоторых экспертов, может только ухудшить ситуацию.
"При сегодняшней конъюнктуре рынка снижение ставки ипотечного кредитования быть может только при инфляции не ниже 6%. Но и это снижение должно быть вызвано экономическими, а не административными причинами. Снижение ставок не самоцель, а самообман - чем ниже ставки, тем выше недоступность жилья в сегодняшних условиях, оттого как более того двукратное повышение объемов строительства жилья не удовлетворит спрос на него. Ещё немного лет вспять при ставках по рублевым кредитам в среднем в 18% годовых, заемщик мог получить больше кв. м. жилья, чем в текущее время при средней ставке 12% годовых", - говорит Александр Черняк, босс негосударственной ипотечной рефинансирующей компании "АТТА Ипотека".
"Снижать ставки в дальнейшем банкам не выгодно. Сам ход фондирования - привлечения денежных средств в банки - не дешевый. Кроме того, ставка рефинансирования, устанавливаемая банком России, создает определенные ограничения, потому что уменьшение ставки по кредиту дает заемщику, кроме выгоды, определенные налоговые обязательства", - считает Алексей Аксенов, генеральный управляющий по розничным продуктам Международного московского банка.
