Кредитование новостроек: воззрение ипотечного брокера
Доклад Ольги Биляловой, директора по продажам "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования" (НБИК) на собрании Международного Ипотечного Клуба 6 февраля 2007 г.
В прошлом году доля ипотечных сделок по новостройкам по разным данным составляла от 3% в начале года до 20% - в конце. В нашей компании цифра заемщиков, получивших кредит на покупку жилья в строящихся объектах, за последние полгода увеличилось втрое.
Сейчас доля таких клиентов составляет возле 40%. Спрос на ипотеку колоссальный, причем, как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков.
Сейчас уже никто из них не может разрешить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам наших партнеров-застройщиков, произвольный второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание обзавестись недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90%. При этом, несмотря на таковой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всю дорогу есть вероятность забрать кредит по объективным причинам.
Несмотря на то, что в текущий момент примерно 30 банков предлагают или в ближайшее период запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая количество таких программ действует только на бумаге.
Банки смущает отсутствие залога на отрезок времени строительства и угроза "недостроя" объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке, они нередко не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков, с которыми мы общаемся, признают, что кредитование "первички" - шибко привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление. В итоге, программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают немыслимо сложную процедуру аккредитации.
В некоторых банках одобрение объектов занимает больше двух месяцев, а список требуемых документов таков, что сагитировать застройщиков представить все необходимое, в особенности, финансовые документы, не представляется возможным. Кроме того не разрешено не упомянуть о том, что на практике все банки на нынешний день готовы подвергать рассмотрению только объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но, если в прошлом году по договорам инвестирования продавалось ещё еле-еле==немного ли не 60-70% всех новостроек, то сегодня подавляющее большинство реализуемых объектов подпадает под действо ФЗ 214. Естественно, не все, мягко говоря, работают по этому закону. Застройщики, использующие вексельные схемы продажи испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.
Загородка
Отдельная задача - кредитование загородной недвижимости на этапе строительства. Тут обстановка и отнюдь печальная. Программ отчаянно мало, банки не могут явственно сформулировать свои требования к таким объектам. Юристы до сих пор спорят, подпадают ли таунхаусы под действие ФЗ 214 или нет, несмотря на то, что с момента его вступления в силу прошло уже два года. Доля банков, имеющих программы кредитования загородки, реально готовы кредитовать лишь объекты, в строительстве которых они участвуют сами.
Банки раскусить в какой-то степени также можно, кредитовать незнакомого застройщика страшно, помимо того, нет общепринятых критериев оценки застройщиков. Некоторые банки требуют от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. В текущее время на рынке работает уже немного страховых компаний, страхующих риск недостроя. Мысль в общем хорошая, она призвана снизить риски банков и упростить процедуру аккредитацию объектов. Но в том виде, в каком это существует сейчас, результат прямо противоположный. Аккредитацию приходится проводить, по сути, дважды: в банке и в страховой компании. Причем требования к документам в банке и в страховой зачастую отличаются, а заемщик кроме повышенных на период строительства банковских ставок платит еще как самое меньшее единственный процент страховой компании.
Конечно, было бы значительно логичнее проводить одобрение объекта только в страховой компании, а далее без затей обращаться за кредитом в каждый банк, где аккредитована эта страховая, не представляя при этом документы по объекту на дополнительную экспертизу. Некоторые банки уже задумываются о переходе как раз на такую схему работы, например, ICICI Банк Евразия, тот, что в апреле планирует запустить программу кредитования на первичном рынке, собирается трудиться аккурат так. Они готовы выдавать кредит на покупку любых объектов, проверенных и одобренных страховой компанией.
Если и другие банки будут применять такую систему работы, это позволит соорудить рынок кредитования новостроек более цивилизованным.
Я думаю, в ближайшее пора разрешается дожидаться значительного увеличения объема ипотечных сделок на первичном рынке.
Взаимодействие банков и застройщиков
Наша группа считает это ориентация до того перспективным, что в прошлом году был создан отдел, ключевой задачей которого является налаживание сотрудничества со строительными организациями в сфере ипотечного кредитования. Мы предлагаем застройщикам профессиональную поддержка в одобрении их объектов в банках, автономно от того, по какой схеме реализуется объект. Мы столкнулись с тем, что многие застройщики не умеют или не хотят независимо заниматься организацией ипотеки.
Некоторые пытались где-то аккредитоваться, но безрезультатно, те же, кому это удалось, в большинстве своем выбирали банки обширно известные, но, к сожалению, малоэффективные в работе. Это приводило к тому, что значительная часть заемщиков не могла заполучить там кредит. Некоторые застройщики начали творить свои ипотечные отделы, но в большинстве случаев делается это непрофессионально. Что неудивительно - потому что сотрудники ипотечных отделов это без малого постоянно выходцы из отдела продаж, у которых нет для этого необходимых знаний. Кроме того, предлагаемые ими условия кредитования для заемщиков не отличаются от стандартных, в то час как изрядный ипотечный брокер может сейчас предложить своим клиентам кредитование по сниженным процентным ставкам в ряде банков и другие льготы.
Конечно, со временем такие отделы исчезнут, вследствие того что что не выдержат конкуренции. Гораздо рентабельнее для застройщика вкалывать с профессиональными посредниками, которые точно подберут банки, аккредитуют объект, проведут всю процедуру оформления кредита от начала до конца, охватывая работу со страховыми и оценочными компаниями.
