Обзор программ по странам
В большинстве европейских стран и во многих странах мира россияне имеют вероятность получения кредита под покупку недвижимости, но условия кругом различны.
Сравнительно без затей обрести кредит в Испании, Португалии и на Кипре. Еле-еле==немного труднее это произвести в Англии и Франции, а вот в Италии ипотека для россиян на практике нереальна. Рассмотрим особенности ипотечного кредита в разных странах мира для гостей нашей страны - россиян.
ИСПАНИЯ
Сегодня проще всего для россиян заполучить кредит в Испании. Довольно иметь:
1) загранпаспорт с визой
2) справку о доходах за последние полгода,
3) а ещё рекомендации любого российского или европейского банка. Может кроме того понадобиться выписка из банка, в которой отражены все операции за крайний год, копию налоговой декларации с указанием суммы доходов и уплаченных налогов.
В цифра испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona и Caja Madrid и строй других. Если гражданам Испании местные банки предоставляют кредиты на 100% стоимости жилья, то для нерезидентов, в том числе для россиян, эта планка значительно ниже - 60-70%, максимум 80%.
Учитывая, что цена скромных апартаментов начинается от 60 тыс. евро, при 20-30-процентном первоначальном взносе кредит могут разрешить себе и семьи с доходом от 1,5 тыс. евро в месяц. Для получения кредита достаточно привести доказательства банку, что ежемесячный платеж по кредиту не превысит 30% от зарплаты заемщика. При кредите на 10 лет по ставке 4-4,5% заемщик будет уплачивать менее 450 евро в месяц. Единовременные платежи при заключении сделки и оформлении ипотеки составляют от 8 до 12% от суммы сделки, помимо того, следует учесть и расходы на содержание дома.
Приведем пример. При получении кредита в испанском банке на сумму 100 тыс. евро заемщик дополнительно заплатит банку, юристам и нотариусам возле 9,5 тыс. евро. В том числе:
5,2 тыс. евро - налог на переход права собственности
1 тыс. евро - комиссионные за открытие ипотечного кредита
1 тыс. евро - налог на оформление юридических документов
300 евро - страховка
250 евро - расходы на регистрацию собственности
180 евро - оценка дома или квартиры
1500 евро - иные платежи и комиссии
Ежегодно нужно оплачивать расходы и на содержание дома - оплачивать за охрану, уборку и вывоз мусора, уход за бассейнами и газонами. Если речь идет об одно-двухкомнатных апартаментах, расходы составят 300-700 евро в год, на содержание дома придется выложить на глаз 400-1 500 евро в год.
Если вы не планируете существовать круглый год на заграндаче, стоит порассудить об аренде. Жилье разрешается сдать либо отдыхающим (если обиталище у моря), либо студентам и путешественникам - это частично или на все сто компенсирует ежемесячные платежи по ссуде.
Покупка испанской недвижимости дает право на приобретение шенгенской визы со всеми вытекающими из этого последствиями. А сквозь какое-то время, если вы проживете в стране установленный период, позволительно будет обзавестись и видом на жительство. В Испании существует три вида на жительство (ВЖ): нерезидент, купивший жилье, немедленно может принять мультивизу на полгода, позже чего выдается предварительный ВЖ, через три года - обычный ВЖ, а ещё посредством два - постоянный ВЖ.
Главное - не попадать в сводки криминальных происшествий местной полиции. Правда, как говорят эксперты, для получения ипотечного кредита в этой стране необходимо будет в первую очередь поставить подпись предварительный контракт на покупку недвижимости. Без него банк несложно не начнет подвергать рассмотрению вашу заявку на ипотеку. При этом продажа недвижимости осуществляется только с разрешения банка, а сдача в поднаем разрешена. Арендной платы многим хватает на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей.
ПОРТУГАЛИЯ
Португальская недвижимость не так популярна, хотя ее перспективы оцениваются многими экспертами сильно высоко. Условия получения ссуды тут практически идентичны испанским. Ставки в местных банках составляют 4,7-5% годовых. Квартиру с одной спальней на побережье в хорошем состоянии не возбраняется нарыть за 130-150 тыс. евро, но есть и больше скромные студии за 80-100 тыс. евро.
Эксперты полагают, что потенциал недвижимости в Португалии недооценен, а между тем в этом месте целиком разрешено отыскать хорошие варианты на побережье, при том что кредитные продукты развиты без малого так же, как в Испании.
КИПР
Довольно без труда нерезидентам оформить кредит и на Кипре. По словам замглавы представительства Банка Кипра в Москве Михаила Хараламбоса, заемщику достаточно удостоверить свойский доход: "Это могут быть выписки из банков или налоговая декларация".
Максимальный срок кредита - 15-20 лет, при этом ссуда составит до 70% от стоимости жилья или участка земли, на котором вы хотите отгрохать дом. Ставка по кредиту в долларах и кипрских фунтах грубо 7%, в евро - 5%, а оформление займа занимает примерно трех недель.
Иностранцам, не являющимся гражданами Евросоюза, на Кипре разрешается приобретать для личного пользования или одну квартиру, или единственный участок земли под строительство, или один здание на участке, не превышающем 4 тыс. кв. метров.
Иностранцы, в особенности англичане, покупают дома или квартиры в окрестностях Пафоса, популярны Никосия и Лимасол. Как говорят в компании Lefkios Vassilou & Co., "квартира с одной спальней в старом жилом фонде Лимасола будет стоить приблизительно 15-20 тыс. кипрских фунтов (1 кипрский фунт - $2,1), а квартирка с одной спальней в только что построенном доме с улучшенной планировкой в престижном районе обойдется в 100-120 тыс. долл.
На Кипре поселилось уже рядом 20 тысяч россиян. Хотя процентные ставки по ипотеке такие же, как и во всей Европе, жилье стоиь дешевле, так как цены на недвижимость ниже. К тому же на острове и налоги на недвижимость гораздо ниже, чем в большинстве стран Европы. При том, что покупая жилье на острове, мужчина сию минуту получает внешность на жительство, вопросительный мотив с гражданством разрешить практически невозможно. Впрочем, гражданство необходимо тем, кто горит желанием участвовать в выборах. Если же вы планируете только работать, рожать детей, взращивать их или учить, отсутствие гражданства на Кипре вам не помешает.
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ
В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они вечно снижаются и достигли в 2003 г. 3,5% годовых (при инфляции 2,5%), при том, что средняя ставка - 5-5,6%. Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Английское законодательство достаточно либерально. Оно не ограничивает возможности приобретения объектов недвижимости иностранцами.
Нерезиденты обладают теми же правами, что и сами британцы. Более того, зарубежные покупатели освобождаются от уплаты налога на наследство и на прирост капитала, тот, что для местных обитателей составляет 40%. Охват ипотечного кредита для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, может доходить до 85% от общей стоимости объекта.
Иностранцы могут наведываться из-за рубежа в свои владения по обычной гостевой визе. Занятие в том, что в различие от других государств Европы, существование в имущества недвижимости не дает иностранцам права ни на получение английского гражданства, ни на оформление постоянного вида на жительство.
Надо сказать, что в Великобритании существуют разные схемы долгосрочного кредита - резидентский (Residential), инвестиционный (Investment) и комерческий (Commercial) mortgages. Их названия говорят сами за себя.
Резидентский mortgage, в первую очередность предназначен для тех, кто планирует обзавестись жильем для личного пользования. Обычным требованием кредиторов является присутствие временного или постоянного резидентского статуса. Для тех, кто уже прожил в Великобритании в течение 3 лет желательно явить подтверждение того, что статус, по которому они проживают в стране, еще будет действителен в течение, как самое малое года. Те же, кто находится в стране менее трёх лет, но дольше одного года, должны иметь статусом, позволяющим проживать в стране в течение последующих как самое меньшее двух с половиной лет.
Депозит, который вы вносите при покупке жилья, используя резидентский кредит, просто составляет 5-15% процентов от стоимости недвижимости. Конечно, чем более значительный депозит вы готовы заплатить, тем легче уверить кредитора дать вам кредит. Но действительность такова, что только сильно маленький процент покупателей способен, либо желает единовременно накрыть большую доля стоимости недвижимости. Заурядно выбирают растянуть платежи на продолжительный период, который типично составляет 25 лет. Сумма кредита всю дорогу зависит от доходов кредитуемого и в зависимости от того, что предлагает определенный кредитор, вы можете получить сумму равную вашему совокупному доходу за три-пять лет.
Инвестиционным mortgage могут употребить те, кто в Великобритании не проживает, но желает вложить капиталы в недвижимость, а также и те, кто уже проживает в этой стране, но желает получить жильё с целью последующей сдачи в аренду (Buy to Let).
Сумма депозита при этом обыкновенно составляет 15% от стоимости недвижимости. Вывод кредитора о выдаче mortgage и определение его размера зависят нимало от других критерий. Здесь имеют важность не доходы кредитуемого, а тот доход, который будет приносить приобретаемое жилье в случае сдачи его в аренду.
Коммерческий mortgage употребляется в операциях с коммерческой недвижимостью. Когда вы приняли заключение получить mortgage, вы должны быть готовы к дополнительным расходам. Эти расходы необходимо предусмотреть заранее, потому что они как правило не покрываются суммой получаемого mortgage и вы должны зарезервировать эти средства наравне с депозитом, но особняком от него. Что же из себя представляют эти расходы?
1) Служба юриста. Каждая сделка с недвижимостью совершается адвокатами. Стоимость работы адвоката обычно составляет 0.5% от стоимости вашего приобретения.
2) Проведение оценки состояния объекта недвижимости. Стоимость обычно исчисляется от 350 фунтов за базовую оценку и возрастает в зависимости от подробности проводимого анализа и состояния объекта. Такая оценка является строгим требованием любого кредитодателя.
3) Следующий расход - это перерегистрация права собственности на недвижимость. Право собственности на недвижимость регистрируется в HM Land Registry. Для регистрации необходимо уплатить особый налог, так называемый Stamp Duty, размерность которого зависит от стоимости недвижимости:
- 0 - до 60,000 английских фунтов:
- 1% - 60,001 - 250,000 английских фунтов:
- 3% - 250,001 - 500,000 английских фунтов:
- 4% - 500,001 британский фунтов и выше:
Возможны и другие расходы, например, административные, взимаемые брокером за обработку вашей аппликационной формы. Таковой сбор может собирать порядка 300 фунтов и обычно, в случае если аппликационная форма отвергается кредитором, возвращается аппликату.
Методы погашения кредита.
Repayment Mortgage
Repayment Mortgage, также прославленный как Capital and Interest, содержится в том, что по истечении срока кредитования вы возвращаете кредитору занятую у него сумму сообща с процентами (интересом). Таким образом, ваши ежемесячные выплаты складываются из двух составляющих - возвращаемого капитала (Capital) и процентов на занятый доход (Interest).
В первые годы процентная составляющая, выплачиваемая в качестве возврата кредитору, завсегда превосходит составляющую капитала, но чем больше вы возвращаете, тем сумма еще не выплаченного вами капитала, на которую собственно и начисляется процент, уменьшается. Таким образом, к концу периода кредитования ежемесячные платежи несут в себе все большую составляющую капитала и меньшую процентную.
Предположим, что сумма кредита, выданного на 25 лет, составляет 120 тыс. фунтов стерлингов. К концу первого года вы выплатите кредитору порядка 5,4 тыс. в качестве процентов и только 2,100 от суммы самого кредита. На завершающий же, 25 год, сумма, выплачиваемая в качестве процентов по займу, сократится до 500 английских фунтов, а сумма возвращаемого капитала возрастет до 9 тысяч. Главным преимуществом такого способа возвращения кредита является то, что к концу срока кредитования вы всецело погасите, как сумму самого кредита, так и причитающиеся кредитору проценты и будете являться полноправным владельцем своей недвижимости.
Interest Only
При Interest Only Mortgage ежемесячные выплаты несут только процентную составляющую, то есть вы выплачиваете только проценты. В договоре с кредитором оговаривается, что занятые суммы будут выплачены единовременно по истечении срока кредитования.
Таким образом, наряду с ежемесячными выплатами интереса заемщик должен воспользоваться каким-то дополнительным финансовым инвестиционным механизмом, который позволит ему аккумулировать к концу этого срока сумму, равную сумме кредита. Конечно, неизменно существует возможность отдать недвижимость и выплатить кредит не прибегая к дополнительным инвестированием, но этакий вариант будет больше напоминать долгосрочную аренду, в конце которой вы в любом случае остаётесь ни с чем.
ФРАНЦИЯ, ИТАЛИЯ
В Италии или во Франции получить ипотечный кредит будет сложнее. "В Италии и Франции ход рассмотрения заявок для нерезидентов весьма долог", - объясняет Лариса Хорева.
Размер ипотечного кредита, который вам могут выдать во Франции, зависит от покупной цены вашего объекта собственности и вида кредитования. Вы можете брать до 85% от стоимости объекта (только в евро) для ипотечного кредита repayment mortgage, до 80% (только в евро) для ипотечного кредита interest only, до 70% в всякий иной валюте.
Минимальная сумма кредита (для евро) составляет 75 тыс. евро, минимальная сумма кредита для всех других сделок, проводимых в прочий валюте, составляет 230 тыс. евро. Срок возврата ипотечного кредита - от 7 до 25 лет. Ипотечный кредит выдается людям в возрасте до 80 лет. Возможны фиксированные проценты.
Для получения ипотечного кредита, вам понадобится минимум справка о доходах. Если Вы работаете по контракту, то Вы должны также представить справки о заработной плате за последние три месяца и протокол о состоянии вашего банковского счета за последние шесть месяцев. Если Вы работаете не по найму, то Вам понадобятся копии заключения аудиторской проверки за последние двенадцать месяцев и выписки с вашего персонального счета за последние 6 месяцев.
Кредиторы во Франции не будут принимать во чуткость никакого предложенного арендного дохода от объекта собственности, который Вы хотите купить. Решение о предоставлении ипотечного кредита будет сделано только на основании вашей платежеспособности. Сумма ипотечного кредита будет всецело зависеть от вашего дохода, ибо выплаты по ипотеке не должны превышать 40% вашего месячного дохода.
ГЕРМАНИЯ
В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку.
По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет заемщика вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года страна начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик сперва кредитует кассу, внося денежки на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5% (в обычных банках - от 7% до 12% годовых).
ВОСТОЧНАЯ ЕВРОПА. По мнению экспертов, инвестиционный потенциал недвижимости в странах Восточной Европы гораздо выше, чем в Западной. Новые развивающиеся рынки - это в первую очередь Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Словения, Словакия и ряд других стран. По данным компании Knight Frank, в первом полугодии 2006 года наибольший увеличение цен на жилье отмечен в Латвии (45,3%) и Болгарии (20,5%). Правда, в ряде восточноевропейских стран кредитование в то время как еще не развито на должном уровне.
ЧЕРНОГОРИЯ
Почти все эксперты фиксируют большой спрос на недвижимость в Черногории, и все-таки здесь практически не развита ипотека. Стоимость квартир начинается от 30 тыс. евро, но забрать кредит не удастся: ни один здешний банк покуда не предлагает кредиты для нерезидентов.
БОЛГАРИЯ
В Болгарии до недавнего времени кредиты на недвижимость выдавались лишь гражданам Великобритании. Стоимость апартаментов здесь начинается от 30 тыс. евро, стоимость домов на побережье - от 150 тыс. евро. Нынче первоначальный взнос составляет 20% (возможен кредит без первоначального взноса), процентные ставки: 7,95% в евро, 11,3% в USD, 12% в левах. Срок кредитования: до 25 лет. Дополнительные условия: страхование недвижимости
ЛАТВИЯ
Из государств Восточной Европы оптимальными предложениями выделяется Латвия. Стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке составляет от 100 тыс. евро, отдельные дома на побережье - от 200 тыс. евро до миллиона, а иной раз и выше. Сама операция получения ипотечного кредита не уж очень обременительна для нерезидентов в плане сбора бумаг. Основные документы, которые требуют латвийские банки, - копия паспорта, справка о доходах, согласие на сделку от супруга или супруги, инфа о заемщиках и приобретаемом объекте.
Как правило, все оформление проводится без личного присутствия клиента, при всем при том при передаче прав собственности на квартиру или жилище клиенту лучше приехать в страну. Для подтверждения доходов совершенно подойдет налоговая декларация. Как и российские, банки Латвии чаще всего выдают кредит на покупку квартиры или дома в размере до 90% от его оценочной стоимости, но на срок гораздо более продолжительный - до 40 лет (в России - не более 30 лет) при ставке около 6% в евро.
Впрочем, по мнению экспертов, рынок Латвии достаточно весьма перегрет. Чтобы откопать славный вариант, нужно крайне долговременно исследовать рынок. Например, в Юрмале цены сверх меры высокие как раз из-за активности русских покупателей.
Стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке - от 80 тыс. евро, отдельные дома на побережье от 200 тыс. евро до 1 млн, а другой раз и выше. Практически никакой разницы между кредитованием граждан Латвии и других стран, в том числе по количеству документов или условиям кредитования, нет. При этом стоит отметить, что сама процедура предоставления ипотечного кредита довольно легкая для заемщика - ее оформление занимает до трех недель.
США
В США ипотечный рынок, оцениваемый эдак в 4 трлн долларов, целиком подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд.
Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема "длинных" ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает свежий ипотечный кредит. В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%.
В США немного десятков банков предлагают ипотечные программы для нерезидентов, при этом кредит может быть как краткосрочным (меньше 3 лет), так и долгосрочным (30 лет). Проценты по кредиту составляют от 2,5% до 8%. Обычно банк дает кредит до 70% от стоимости недвижимости. При этом нисколько не непременно наличествовать лично. "Процедурой оформления может заняться доверенное лицо, либо клиент может послать пакетик документов экспресс-почтой", - говорит гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Основные документы - загранпаспорт и справка о доходах, переведенная и заверенная нотариусом. Число документов зависит от банка - могут попросить и выписку из банковского счета, копию свидетельства о браке или свидетельства о рождении, а также предварительное соглашение о покупке.
АВСТРАЛИЯ
В Австралии ипотечные кредиты для нерезидентов выдают на 70% от стоимости жилья. Ипотечный кредит предоставляется на 25-30 лет, среднегодовая процентная ставка - 6-9%. Кредиты в Австралии бывают двух видов - с плавающей ставкой и с фиксированной. Если ставка плавающая, то банк может ее изменить по своему усмотрению в каждый момент, но и клиент может в любой миг погасить количество кредита или весь кредит полностью без штрафа. Фиксированная ставка в банках Австралии выдается не больше чем на пять лет, вслед за тем чего заключается свежеиспеченный контракт по действующим на тот момент ставкам, если клиент хочет вновь зафиксироваться.
На практике получить кредит непросто: чтобы обрести жилье в Австралии, любому иностранцу потребуется получить предварительное позволение австралийского правительства и Иностранного инвестиционного наблюдательного совета. Заявление на получение предварительного разрешения подается в письменной форме на специальном бланке, а вся процедура займет около месяца. Кроме того, иностранцам в Австралии разрешено обретать квартиры и таунхаусы, блоки квартир или земельные блоки только в новостройках и лишь до момента их заселения. Получить предварительное дозволение на приобретение вторичного жилья иностранному гражданину практически невозможно. Стоимость среднего дома площадью 180 кв. м с тремя-четырьмя спальнями и земельным участком в крупных городах составит как минимум 200 тыс. долларов.
ЯПОНИЯ
В Японии как собак нерезаных вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная габаритность составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.
ИЗРАИЛЬ
В Израиле обычный габарит ипотечного кредита на 15 лет - 90 тысяч долларов. Это приблизительно 70% стоимости квартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту 5,2%. Среднемесячный возврат кредита - порядка 700 долларов, что при средней зарплате для непрерывно работающих - полностью приемлемый вариант.
ТУРЦИЯ, ЕГИПЕТ, ОАЭ, МАРОККО
По поводу целесообразности покупки недвижимости в таких странах, как Турция, Египет или ОАЭ, мнения экспертов разошлись. В Египте цены низкие - можно достать приличные апартаменты за 300 евро за 1 кв. м, только низкая цена сама по себе не может быть привлекательной, когда она не имеет потенциала роста, а его вправду нет, так как порядок доходов населения низкий, а ипотечные продукты развиты довольно слабо. А так как роздых в египетском отеле и так стоит довольно дешево, закупать здесь недвижимость лишь с целью проведения отдыха нерентабельно.
По мнению замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструмбанка Владимира Бессонова, вложения в недвижимость ОАЭ довольно перспективны: "Студия с видом на Персидский залив в Дубае стоит от 120 тыс. долл., апартаменты с двумя спальнями - 300 тыс. долл., в небольших городах недвижимость еще дешевле".
Кредиты нерезидентам дают здесь как местные, так и иностранные банки - отличалка только в требованиях к заемщикам и сроках. Например, National bank of Dubai выдает нерезидентам кредиты на срок до 12 лет по ставке 7-8% в год при условии внесения первоначального взноса в размере 10-20%. Единовременные затраты в 2-3% состоят из страхования жизни и недвижимости (до 0,5% от стоимости жилья), оформления кредита (0,5-1,25%), оплаты нотариуса и оценщика.
Эксперты полагают, что не стоит пренебрегать и недвижимостью в Марокко. "Купив апартаменты в этой стране, можно выгодно сдавать их внаем туристам - местное законодательство разрешает это нерезидентам", - объясняет Владимир Бессонов. "Конечно, рынки недвижимости Египта, Турции или ОАЭ также растут, однако мы бы не стали рекомендовать вложения в них. Арабская специфика и ментальность, отличные от европейских правовые нормы, неблагополучная криминогенная ситуация в ряде районов - все эти факторы стоит учитывать при инвестировании средств", - сказали в одной из консалтинговых компаний.
Если раньше зарубежная недвижимость была доступной только для элиты российского общества, то в текущее время картинка изменилась с точностью до наоборот. Если обстановка на отечественном рынке недвижимости не изменится, то в ближайшие годы Российская федерация еще в большей степени продолжит "перегревать" жилищную ситуацию за рубежом. Традиции и история ипотеки практически во всех странах Старого Света гораздо богаче наших, а вносить плату в итоге придется гораздо меньше. При подготовке данной статьи были использованы материалы изданий Коммерсантъ, Собственник.
