Виды платежей. Как выплачивается задолженность по кредиту
При получении кредита на жилье заемщики нечасто обращают чуткость на процедуру погашения долга, и напрасно. Отбор того или иного вида платежа позволит существенно сэкономить.
Лишь немногие получившие кредит на жилье могут объяснить, из чего состоят ежемесячные платежи и какой из предлагаемых банками видов погашения долга больше выгоден. Да и стоит ли дожидаться финансовой "подкованности" от заемщика, если банкиры сами не уж очень бойко раскрывают ему секреты, связанные с графиком погашения долга.
Более того, подавляющее цифра участников рынка не предоставляют заемщику выбора при кредитовании объектов недвижимости, предлагая своим клиентам употребить только аннуитетным платежом, когда всякий отрезок времени погашения заемщик платит одну и ту же сумму.
В первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а собственно сам долг (тело кредита) уменьшается незначительно. Вслед за тем эта пропорция выравнивается, и к концу срока клиент выплачивает банку на практике только туловище кредита. Второй внешность платежей - дифференцируемый - встречается значительно реже. В этом случае корпус кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. В результате охват общего ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается. Например, при получении ипотечного кредита в Сбербанке в размере 1 млн рублей на 10 лет по ставке 12% годовых основополагающий взнос составит 18,3 тыс. рублей, а финальный - всего 8,3 тыс. рублей.
Редкий вид. По мнению большинства банкиров, более широкое распространение аннуитета оправданно. "При нем суммы выплат равномерно распределяются в течение всего срока кредитования. Таким образом, при том же доходе и размере собственных средств заемщик может обрести большую сумму кредита", - говорит босс ипотечного департамента банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко. Это объясняется тем, что при одинаковой сумме кредита габарит первого платежа по аннуитету меньше, чем у дифференцированного. А так как банки позволяют заемщику направлять на погашение долга 40-60% от размера их ежемесячного дохода, то и общая сумма кредита, выданного банком по аннуитету, получается большей. Поэтому, когда клиент стоит перед выбором: либо обретать меньший кредит, но при этом воспользоваться дифференцированным платежом, либо заполучить большую сумму кредита, то он чаще выбирает второй вариант.
"Особенно остро надобность заемщиков в получении большей суммы кредита возникла в результате резкого роста цен на недвижимость в этом году", - отмечает Михаил Лазаренко. То, что максимальные суммы по кредиту могут снабдить лишь аннуитетные платежи, отмечает и шеф департамента розничных продаж компании "Фосборн Хоум" Наталья Россошанская. "Если заемщик имеет барыш 2 тыс. долл., то при 10 -летнем сроке кредитования по аннуитетному платежу банк выдаст клиенту 100 тыс. долл., а при дифференцированом - не более 85 тыс. долл.", - уверяет она. По данным Московского ипотечного центра (МИЦ), в эти дни произвольный пятый клиент хотел бы воспользоваться программой с дифференцированными платежами, но большинство заемщиков не устраивает сумма, которую могут выдать банки исходя из его дохода, в среднем составляющего 2-3 тыс.долл., в результате они соглашаются на аннуитет.
Этот облик платежа удобен и с точки зрения планирования расходов заемщика. "Выплачивая ежемесячно одинаковые по сумме платежи, клиент может планировать свои расходы на более длительное время, осуществлять финансовое заимствование без увеличения нагрузки на семейный бюджет", - считает босс отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов. При дифференцируемых платежах размер тела кредита распределен равномерно. В результате самые большие выплаты заемщик вносит в начале срока, а дальше сумма снижается, а вкупе с ней и сумма выплаты по процентной ставке.
"Получается, что общая сумма выплат с помощью дифференцированных платежей меньше, чем по аннуитетным, эдак на 7-8%, но, с иной стороны, клиентам сложнее планировать выплаты неравномерных по сумме платежей", - объясняет шеф управления анализа, подготовки и обслуживания кредитов Бинбанка Вячеслав Пантелеев. Согласны с ним и в МИЦ. "Нужно учесть и большой порядок инфляции. При дифференцированном платеже заемщик вынужден оплачивать его "дорогими" деньгами, которые с каждым годом обесцениваются. Выплачивая большие суммы сегодня, он теряет вероятность применять эти средства на другие цели, которые оставались бы у него в случае использования аннуитета", - отмечает руководитель отдела ипотечного жилищного кредитования МИЦ Константин Шибецкий.
Для тех, кто может считать. Правда, как подмечают многие аналитики, банки больше пекутся не о клиентах, а о собственной прибыли. "Им удобнее и выгоднее вкалывать с равными платежами, клиент же, используя аннуитетный платеж, вынужден переплачивать, в особенности если речь идет о долгосрочном кредите. При 30-летнем займе отличалка между дифференцированным платежом и аннуитетным составит 90%", - считает Наталья Россошанская. Говоря об удобстве для клиентов аннуитетных платежей, банкиры лукавят. Первые годы заемщик выплачивает в основном проценты по кредиту, а они являются ключевой прибылью банков. "Для банков выгодно получать свою польза уже в первые годы потом выдачи кредита. В этом случае более того при уходе заемщика к конкурентам в рамках программ перекредитования банк остается в выигрыше", - объясняет единственный из финансистов на условиях анонимности.
Как отмечает управляющий дирекции андеррайтинга банка "Глобэкс" Олег Семкичев, хотя нагрузка на заемщика при дифференцированном платеже впрямь выше, чем при аннуитете, но и экономия значительная: "Если клиент возьмет кредит на 120 тыс. долл. на 15 лет по ставке 11,75% в рублях, то при дифференцируемом платеже он заплатит 226 тыс.долл., а при аннуитете - 256 тыс. долл." Как уверяют эксперты Независимого бюро ипотечного кредитования, при схожих параметрах кредита аннуитет дороже дифференцированных платежей на 20-25%. "В случае дифференцированного платежа потребитель может сэкономить до 15% при займе на 15-20 лет", - заявили в одном из банков. При более коротких сроках разница в выплатах будет незначительная.
Та же обстановка и при досрочном погашении. Взяв кредит на 15 лет и решив выплатить его досрочно по прошествии 10 лет, заемщик, погашающий его при помощи дифференцированных платежей, должен выплатить банку всего одну треть от всей суммы кредита, в случае же с аннуитетом он останется должен банку ещё половину. Это объясняется тем, что в первое период большая количество выплат по долгу состоит из оплаты процентов.
По оценкам специалистов, спрос на дифференцированные платежи становится все более востребованным, особенно посреди тех, кто пользуется займами не в начальный раз. Многие заемщики, уже имеющие навык получения кредитов, стараются нарыть программы как раз с таким платежом, зная, что это даст существенную экономию. "Если получка клиента позволяет принять необходимую ему сумму как по аннуитетному, так и по дифференцированному платежу, то в подавляющем большинстве случаев клиент выберет более выгодный для него крайний вариант", - уверяет начальство отдела ипотечного кредитования Оргрэсбанка Алексей Мусатов.
Удел избранных. Ныне всего четыре крупных банка предлагают своим заемщикам воспользоваться дифференцированными платежами по своим ипотечным программам. Это Сбербанк, Газпромбанк, "Глобэкс" и Оргрэсбанк. Плюс Сбербанка в том, что он оценивает соотношение ежемесячного платежа к доходу исходя из собственных расчетов, отличающихся от других банков. В этом месте процентное соотношение платеж/доход может добиваться и 90%, а сумма кредита будет немаловажно больше, чем при кредите с аннуитетным платежом, предлагаемом другими банками. И все-таки "Сбер" принимает во внимательность лишь "белую" зарплату, помимо того, нужны поручители, которых может дать в отдалении не любой заемщик. Еще один минус - размер ставок: наиболее популярные нынче долларовые кредиты в "Сбере" на 2-3% выше, чем у остальных игроков, и составляют 12,5-15,5% годовых.
У Газпромбанка ставки ниже - от 10,5% в валюте, но, по отзывам ипотечных брокеров, особого смысла топать туда "посторонним" клиентам нет. "Банк, наверное, неплохо обслуживает сотрудников "Газпрома", но с людьми "с улицы" работает отчаянно неохотно", - говорит на условиях анонимности один из брокеров. У банка "Глобэкс" ставки на вторичное жилье составляют 10,5-11,75% в валюте, но соотношение платеж/доход составляет всего 40%, что не позволяет заемщикам планировать на сумму хотя бы приблизительно равную той, которую он получит при аннуитетных платежах.
Последним присоединившимся к списку банков, предлагающих клиентам возможность выбора платежа, стал Оргрэсбанк, тот, что запустил ипотечные программы лишь полгода назад. "Вводя программу ипотечного кредитования, мы изначально рассчитывали, что возможность дифференцированного погашения станет одним из конкурентных преимуществ", - объясняет политику банка Алексей Мусатов. Правда, в то время как банк кредитует лишь покупку жилья на вторичном рынке по ставкам 11-13% годовых в валюте и 13-15% в рублях, которые мало выше предложений лидеров рынка ипотеки.
Остальные игроки покуда не планируют вводить более недорогой для потребителя сервис, объясняя это намерение потребностями самих клиентов. Как считает Михаил Лазаренко, сегодня дифференцированный платеж по ипотечному кредиту востребован в существенно меньшей степени, чем аннуитетный. По мнению Вячеслава Пантелеева, банкам невыгодно введение дифференцированных платежей: "Придется вносить изменения и систему оценки платежеспособности, и, вероятно, другие банковские программы, что нецелесообразно, - при этом не думаю, что введение дополнительного вида платежа привлечет больше заемщиков. Скорее дифференцированные платежи были бы привлекательны в сегменте потребкредитования".
Правда, тем, кто уже имеет обе системы в своем банковском "арсенале", такие доводы кажутся надуманными. "Банкам не нужно изменять ни программное обеспечение, ни систему скорринга, да и особых сложностей для клиентов при введении дифференцированных платежей не возникает. Как и в случае с аннуитетом, график платежей несложно просчитывается: заемщику нужно лишь раз в месяц уточнять в банке точную сумму, которую он должен внести", - объясняет один из банкиров. Правда, и он сомневается в том, что число предложений с дифференцированным платежом будет расти: "На рынке появляется все больше иностранных игроков, которые в первую очередность ориентированы на приобретение прибыли, а не на удобство продукта для клиента".
Снижает шансы на формирование более дешевого для клиентов платежа и развитие института рефинансирования. "Банки все чаще стараются секьюритизировать ипотечные закладные, а инвесторов, которые заинтересуются этими бумагами, легче притянуть равными потоками платежей, так как такие платежи легче учитывать и отслеживать их объем. Оттого в случае досрочного погашения долга банки, ориентированные на продажу ипотечных закладных, стараются либо принимать платежи, кратные аннуитету, либо вводят штрафные санкции на досрочное погашение. При дифференцированных же платежах сформировать однородный пул кредитов еще сложнее", - считает гендиректор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.
Почувствуйте разницу
При сроке кредитования до пяти лет заемщик, выбравший дифференцированный платеж, вряд ли почувствует его преимущества по сравнению с аннуитетом.
Экономия составит менее 4 тыс. долл., а нагрузка (размер ежемесячных платежей) - гораздо выше. При всем при том при долгосрочном кредитовании (10-30 лет) клиент заплатит на 11-107 тыс. долл. меньше, чем по аннуитету.
Совокупные платежи при кредите в 120 тыс. долл. (ставка 12% годовых в валюте)
Источник: "Фосборн Хоум"
Перспективный кредит
Несмотря на достаточно ограниченное число банков, предлагающих клиентам дифференцированные платежи, эксперты не сомневаются: перспективы для более широкого их распространения есть.
"Со временем потребность в таких платежах увеличится. Чем больше развивается ипотека, чем больше появляется компетентных заемщиков, понимающих преимущества того или иного вида платежа", - объясняют аналитики Московского ипотечного центра. Практика банков, уже выдающих ипотечные кредиты с дифференцированными платежами, это подтверждает. "За полгода работы ипотечных программ при возможности выбора между двумя видами платежей ни один клиент не выбрал аннуитет", - заявили в Оргрэсбанке. Банкиры ещё уверены, что пока еще редко встречающийся платеж в скором времени станет одним из главных преимуществ в борьбе за ипотечного клиента. "Мы видим, что все большее число заемщиков интересуются аккурат дифференцированными платежами", - считают в банке "Глобэкс".
