Грамотный проект покупки квартиры
Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, тот, что станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.
Хорошая штука - компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т. е. последовательность действий, направленных на вывод поставленной задачи, - также из мира компьютеров. А такая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы сформировать для нее алгоритм.
Шаг первый - деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете. Расписывать тот самый пункт в деталях вряд ли имеет смысл, потому как зарабатывание необходимой суммы очевидно находится за пределами темы этой статьи.
Шаг второй - осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, помимо как все исследовать самостоятельно: первоначально прочесть газеты объявлений и тематические сайты, а вслед за тем трогаться на просмотры. "Мы рекомендуем осмотреть как разрешено больше квартир, - говорит Елена Голубева, начальник учебного центра компании "ХИРШ". - Чем больше клиент посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно". Взирать нужно не только то, что "по деньгам". Бывает, что джентльмен вначале жестко ограничит себя определенной суммой, а позже понимает, что хочется ему другую квартиру, больше дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.
Шаг третий (в принципе, он идет в то же время со вторым) - отбор риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, "потому что получает свою комиссию не за что", или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так. Поддержка профессионала, долгое момент работающего на рынке, необходима. Выдернуть зуб тоже не возбраняется независимо при помощи плоскогубцев, и все-таки большинство людей все же отдают предпочтение врача-стоматолога. Но и питать доверие во "всемогущество" риелтора тоже не стоит: в конце концов, итоговое заключение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.
Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на навык своих друзей и знакомых. Полезно кроме того забежать в Интернет: там позволительно сыскать отзывы о работе агентств недвижимости, а ещё списки тех, от кого стоит держаться подальше... Найдя риелтора, необходимо все же верить ему. "Люди зачастую не понимают, ради чего мы задаем столь вопросов о работе, знакомых, привычках, - говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город". - Некоторые клиенты более того относятся к такому "любопытству" настороженно. На самом деле у нас сильно здоровущий опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором - коль быстро ты этого специалиста выбрал и доверил ему решение своих проблем - должно быть так же".
Шаг четвертый - выбор варианта. Какая квартирка нужна (в смысле, сколь комнат, в каком районе и т. п.) - всякий решает для себя сам. Так что обратим участливость только на два специфических момента.
Во-первых, низкая стоимость привлекает, при всем при том вечно стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит? Он по жизни дуралей или добрый самаритянин, стремящийся осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но значительно чаще пояснение иное: у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается нисколько не таким привлекательным...
А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы - свободные и "с альтернативой". Последнее означает, что продавец совсем не хочет заполучить финансы - он желает безотлагательно приобрести другую недвижимость. "Альтернативных" квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных - процентов на 15. Но стоит понимать, что продавец может забрать аванс, протянуть месяц-другой, а затем либо откажется реализовать (не нашел себе альтернативу), либо потребует приподнять цену. Так что некоторые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и весьма сужает поле для поиска. В общем, иметь в распоряжении ли занятие с "альтернативщиками" - это вопрос, на который любой отвечает сам...
Шаг пятый - передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете родное намерение достать квартиру не без затей словами (им в нашем циничном мире немного кто верит), а деньгами. Оттого что в случае вашего отказа взять аванс остается у продавца. Вместе с тем и продавец, беря аванс, подтверждает близкое намерение отдать как раз вам и аккурат по той цене, что указана в авансовом соглашении.
К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца негусто к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, опосля от всех требуют вознести цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты словно бы бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые денежки назывались не авансом, а задатком - его, соответственно Гражданскому кодексу, продавец обязан возвратить в двойном размере. Скорбь в том, что все эти тонкости великолепно известны и противоположной стороне, и хватать задатки продавцы категорически отказываются. По крайней мере, в Москве.
Шаг шестой - ревизия юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, посреди самых распространенных - ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совершенно прозрачные переходы по наследству и, как говорится, "мн. др.". Как правило проверкой юридической чистоты занимаются юристы риелторской компании.
Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет "держать руку на пульсе". И если продавец нежданно откажется от сделки, вы, по крайней мере, быстрее подберете новоиспеченный вариант.
Шаг седьмой - собственно сделка. "Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по таковой схеме, - говорит Ольга Побединская, управляющий по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002". - Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может вскрыть ячейку только в том случае, если предъявит контракт о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги". Потом составляется сам договор купли-продажи - его разрешается заключить у нотариуса либо собрать в обычный письменной форме (ППФ).
Название это не должно обманывать: ППФ - довольно непростой документ, намарать его "на коленке" невозможно, составляют такие договоры юристы риелторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы. Следом договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии - "Регистрационная палата"). Это что ни на есть узловой орган в сделке: только позже того как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свойский экземпляр договора, продавец может уходить в банк за деньгами.
Шаг восьмой и финальный - физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. Затем этого недвижимое добро считается бесповоротно переданным новому владельцу.
Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.
Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества (свои монеты он из банка уже получил, может и пропасть куда-то), риелторы практикуют нехитрый, но действенный прием. Небольшую доля денег (5-10 тыс. долларов) они удерживают и отдают их продавцу только в миг подписания передаточного акта.
