Для чего ипотека бизнесмену?
Сегодня, в связи с ростом цен на жилье, все больше актуальной становится не классическая методика ипотеки, когда жилье покупается на кредитные средства, а так называемая ломбардная, по которой на полученные от банка денежки разрешается расширить свойский бизнес.
Мы привыкли считать, что ипотечный кредит может подсобить тем людям, у которых нет своей квартиры. И все-таки ипотечный кредит, если обратиться к словарям, - это кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика сделать заданное число платежей (Глоссарий.ру). Проще говоря, недвижимость не непременно должна быть только что купленной, чтобы под нее разрешено было схватить кредит.
В условиях высоких цен обладатели квартир, с одной стороны, стали миллионерами, а с прочий - покуда они не собираются сбывать квартиру, им словно бы никакой пользы от высоких цен. При всем при том пользу выудить можно, более того не продавая квартиру, - легко брать под ее залог ипотечный кредит, и причем достаточно приличную сумму. Как раз тот самый картина ипотеки распространен был в дореволюционной России, да и на Западе он до сих пор популярен.
Однако, как рассказал Федор Ефремов, генеральный шеф "Русского кредитного дома", многие из тех, кто владеет даже не одной квартирой, не понимают, как они могут вытянуть из своей недвижимости настоящий доход. Зачастую у людей есть бизнес, где не хватает оборотных средств или денег на развитие. При этом рентабельность коммерциала довольно высока - 15-20%. Коммерческий кредит изредка забирать без затей нерентабельно - потому что проценты по кредиту очень высоки, а ипотечный кредит может быть намного выгоднее из-за более низких процентных ставок. Однако формирование этого рынка тормозят ментальные установки россиян, тяжко меняющиеся с советских времен, считает Ефремов. Заимствования и долги тогда считались чем-то неприличным, а вот западная философия потребления иная - существовать в задолженность там считается нетрудно нормой. И вследствие этого громадный ресурс, тот, что живо задействован на Западе, у нас простаивает - численность заложенных по ипотеке домов крайне низко, а на Западе вы с трудом найдете незаложенный дом.
Что делать?
Имеющуюся недвижимость не возбраняется заложить и обрести в банке довольно серьезную сумму под ваши нужды. Этот обличье кредитования называется кредитование под имеющуюся недвижимость и позволяет крайне несложно и несложно принять средства тем, кто хотел бы приступить свежий коммерциал или расширить имеющийся. Вячеслав Шаламов, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Москвы, говорит, что на рынке ломбардное кредитование является довольно востребованным. Наибольшим спросом пользуются кредиты, где банк не регламентирует целевое применение кредита.
Андрей Разников, генеральный управляющий компании "Частная недвижимость", приводит образец такого кредита: "Скажем, если у человека есть в имущества городская квартирка и загородный дом, а ему нужны средства на развитие бизнеса. Он без труда может заложить единственный из объектов недвижимости (чаще всего закладывают дом) и заполучить до 70% от его стоимости. А в текущее время даже скромный коттедж оценивается в сильно приличную сумму - от 400 тыс. долл. И дядя может получить за немного дней 280 тыс. долл. кредита под 10-14% годовых на 10-15 лет".
Другой пример использования денег от залога недвижимости приводит Вячеслав Шаламов: "Если владельцу невеликий организации необходимо пополнить оборотные средства в бизнесе, то позволительно употребить аккурат этакий схемой - это выйдет намного дешевле кредитов, предлагаемых малому бизнесу. Ещё актуальны такие кредиты при финансировании крупных покупок (например, покупка земельных участков, гаражей, яхт)".
Где забрать деньги?
Все больше банков включают в список своих услуг эдакий наружность кредитования. По данным Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в конце октября 42 банка предлагали 154 программы, где употребляется залог имеющейся недвижимости. На рынке есть и смешанные программы, как правило, для покупки загородного дома банк может предложить заложить имеющуюся квартиру. Средняя минимальная процентная ставка в валюте - 12,43%, что намного ниже, чем ставки по коммерческим кредитам, а в среднем финансовые учреждения готовы выдать 73% от оценочной стоимости объекта. Занятие в том, добавляет Вячеслав Шаламов, что по таким кредитам ставки всю дорогу ниже, потому что есть надежное обеспечение, и банк может снизить рисковую надбавку.
Во всем мире кредитование под залог недвижимости бойко применяется именно богатыми людьми, которые недурственно умеют мнить деньги. Скажем, джентльмен может заложить недвижимость и получить, к примеру, 100 тыс. долл. под 10% годовых на 10 лет. При этом рентабельность его бизнеса 14-15% годовых (как минимум), значит, выигрыш за произвольный год составит 4-5%, а к тому же на бизнес тяжело получить кредит более чем на 5 лет. Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет, а клиенту не нужно удостоверять свою платежеспособность.
Как рассказывает один из брокеров, попросивший не звать его имени: "У нас было несколько таких случаев, когда мы помогали клиентам получить такие кредиты. Когда закладывается здание стоимостью 2 млн долл., перед брокером стоит непростая проблема - уверить банк, что бизнес клиента достаточно стабилен и он сможет выплатить эту сумму. Оттого что наложить взыскание и отдать дом, огороженный со всех сторон, в отдалении не просто".
С иной стороны, такие кредиты под имеющуюся недвижимость бизнесмены чаще всего отдают предпочтение хватать в банках, с которыми у них долгосрочные партнерские взаимоотношения - тогда и ничего в особенности приводить доказательства не надо. Оформление документов занимает намного меньше и времени, и сил. Причем операционные расходы по такому кредиту несколько ниже за счет того, что страхуется только риск утраты объекта недвижимости, а существование и самочувствие заемщика - нет.
Риски
Риск у такого кредита один. Хозяин рискует утратить свою недвижимость, если неожиданно не сможет уплачивать по кредиту. Но, с другой стороны, недвижимость, как правило, не единственная, да и банку может быть нелегко осуществить близкое право реализовать залог, особенно если это загородный дом. Но, несмотря на это, банкиры сегодня энергично рекламируют и продвигают в бытие именно ломбардное кредитование. Дело в том, что для покупки с "нуля" самой неважный московской квартиры надобно обладать барыш как самое малое 3 тыс. долл., а обычный доход москвича за 9 месяцев этого года, охватывая все возможные источники, в соответствии данным Мосгорстата, составил 27,898 тыс. руб. Притом что доход вырос на 20%, цены на квартиры с начала года выросли на 70%, и это несоответствие капитально уменьшило количество клиентов, которые бы хотели приобрести недвижимость по классической ипотечной схеме. Банкиры ищут другие пути заработать, и ломбардное кредитование - одна из жутко перспективных схем.
