Виды на ипотеку
Дефицит предложения на рынке столичного жилья солидно осложнил ситуацию в сегменте ипотечного кредитования. Увеличение цен на квартиры в считанные дни обесценивает одобренные банком кредиты.
При этом у ипотеки, как единственного работающего кредитного инструмента на рынке жилья, прекрасные долгосрочные перспективы. Потенциальных заемщиков ждут либерализация процедуры получения кредита, понижение страховых ставок и явление новых привлекательных продуктов.
Ипотечное кредитование в эти дни уже крайне известный сегмент рынка. С одной стороны, идею ипотеки энергично поддерживает государство, декларируя принцип доступности жилья и стараясь помочь соответствующие программы.
С иной стороны, это ориентация весьма выгодно для самих банков-кредиторов. Ведь, несмотря на долгосрочность, это единственный из наименее рисковых продуктов потребительского кредитования, который, при условии эффективного построения операционных процессов, может приносить банку солидный доход. И, наконец, в условиях растущего рынка ипотека становится чуть-чуть ли не единственным доступным инструментом для "бездомного". Накопить нужную сумму денег на покупку квартиры на практике нереально. А вот справить 10-20 % от требуемой суммы для выплаты первоначального взноса целиком возможно.
Основными банками, работавшими на первичном и вторичном рынке, были Сбербанк, Импэксбанк, Абсолют-банк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк. Помимо того, на вторичном рынке недвижимости работали Городской ипотечный банк, Дельта-Кредит-банк, Российский ипотечный банк, банк "Союз", Росбанк, а кроме того Банк Сосьете Женераль Восток, тот, что начал живо вкалывать в 2005 году. У каждого банка своя продуктовая линейка. Вдали не все из них работают и на первичном, и на вторичном рынке. Например, в Городском ипотечном банке программ по кредитованию покупки квартир в новостройках нет, и все-таки есть программа по кредитованию загородной недвижимости, по которой не возбраняется взять земельный участок, коттеджи. Импэксбанк долгое миг предлагал ипотечные кредиты только на квартиры в новостройках, при всем при том в третьем микрорайоне 2005 года предложил программу кредитования жилья на вторичном рынке недвижимости.
Из всех тенденций последнего времени, прослеживающихся на рынке ипотечного кредитования, наиболее значимой представляется существенная либерализация подходов к оценке кредитоспособности заемщика. Если раньше для получения ипотечного кредита заемщику была необходима официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ, то в текущее время все большее цифра участников рынка готово подвергать рассмотрению различные формы "отчетности" о доходах.
"Наш банк практикует кроме обычных форм оценки кредитоспособности при выдаче крупных кредитов ещё и эдакий нестандартный подход, как оценка расходов клиента. Зачастую это позволяет больше реально охарактеризовать финансовую состоятельность клиента, его кредитоспособность", - говорит Алексей Царевский, начальник департамента ипотечного кредитования банка "Ренессанс Капитал".
Следующая тенденция - это расширение линейки ипотечных продуктов. Многие банки предлагают ещё кредит под залог имеющейся недвижимости, который разрешается применять в том случае, если у человека нет денег на первоначальный взнос, и он не может накопить на него, но есть недвижимость.
"Существует два варианта использования такого кредита. Во-первых, позволительно отдать имеющуюся недвижимость и обрести финансы на первоначальный взнос, во-вторых, разрешено заполучить кредит под залог имеющейся недвижимости, а следом принять прочий кредит - на покупку новой недвижимости", - утверждает Елена Панова, босс центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
Алексей Царевский также отмечает повышение сроков кредитования и снижение размера первоначального взноса. Немного лет вспять минимальный габарит собственных средств, которыми должен был иметь заемщик, практически повсеместно составлял 30% от объема кредита. В настоящее время многие банки снизили тот самый показатель до 10-15%, а некоторые вообще отказались от требований первоначального взноса.
Однако наряду с позитивными, с точки зрения заемщиков, тенденциями в этом сегменте рынка возникли существенные проблемы, связанные со стремительными темпами удорожания жилья. Ипотечные заемщики в силу ограниченности их бюджета несложно не в состоянии угнаться за ростом цен. По оценкам экспертов, в московском регионе за последние два месяца объем выдачи ипотечных кредитов упал со 120 млн. долларов до 70 млн. долларов в месяц.
По словам Анны Каминской, начальника отдела департамента розничного коммерциала Собинбанка, из 100 одобренных клиентов находят квартиры для покупки только 30-35 человек, тогда как в сентябре-октябре этот показатель достигал 55.
"Постоянный подъем цен капитально осложняет перспективы получения кредита. Несмотря на то, что существует теоретическая вероятность схватить ипотечный кредит на начальной стадии строительства, неблизко не все банки берутся за кредитование под объекты незавершенного строительства, а во-вторых, условия ипотеки, в таких случаях, немаловажно ухудшаются", - выделяет Татьяна Звонарева, генеральный управляющий компании City Estate.
В условиях все время растущих цен у потенциальных заемщиков есть недурственный технология сравнительно быстрого получения ипотечного кредита - обратиться к ипотечному брокеру. На столичном рынке недвижимости ипотечные брокеры присутствуют как самостоятельные "боевые единицы" и как своеобразные филиалы крупных риэлторских агентств. Основная проблема ипотечных брокеров - консультации клиентов по кредитованию и услуги по поиску и подбору предложений банков в сфере ипотечного кредитования.
По словам Алексея Царевского, это подразумевает подбор оптимального варианта кредитования для заемщика, содействие в сборе документов для подачи заявки в банк, подмога в сопровождении сделки, взаимодействие с оценочными и страховыми компаниями.
"С помощью ипотечного брокера клиенты имеют возможность с вероятностью 90% получить одобрение на кредит в банке, причем не в одном. Обыкновенно брокер не только помогает клиентам составить совершенный пакетик документов, но и направляет этот пакет немедленно в несколько банков, что повышает возможность получения одобрения", - говорит Анна Каминская.
Благодаря ипотечным брокерам заемщики экономят период на оформлении документов. Многие банки соглашаются уменьшить стандартный срок рассмотрения заявления с пяти-семи до одного-трех дней. Следует помнить, что снизить расходы на приобретение кредита заемщик может только по специальным предложениям, которые банки с радостью предоставляют брокерам, оттого что они (банки) заинтересованы в стабильном дополнительном потоке клиентов.
За последнее момент ход получения ипотечного кредита упростился. Например, многие банки предлагают наполнить анкету на сайте, однако, скорее всего она будет предварительной, и заемщику придется независимо заполнять еще одну, более полную версию. А с помощью ипотечного брокера можно заполнить анкету без труда с первого раза.
Прогноз развития ипотеки в Москве и области, по мнению наших экспертов, положительный. По мнению Елены Пановой, значительного снижения процентных ставок по кредиту в настоящее час дожидаться не приходится. Средняя ставка кредита в целом по рынку составляет 10,5-11,5 %. Тем не менее, групповой порядок ставок снижается, и уже не редкость, когда кредит можно получить под 9,5% годовых.
Еще одна тенденция в этом сегменте рынка - увеличение срока возврата ипотечного кредита. До последнего времени заемщики, как правило, старались воротить одолженные у банка капиталы досрочно, в среднем за пять-семь лет. Сказывалось отсутствие традиций долгосрочного кредитования, охота заемщика поскорее отделаться от долга (иногда без учета влияния досрочного погашения кредита на родное грядущее материальное положение). Однако сейчас, по мнению экспертов, появляются заемщики, которые более реально рассчитывают собственные силы и собираются расплачиваться по кредиту все десять-пятнадцать лет.
